Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei Immobilien - Was ist das?
Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sollten Sie wissen, dass beim Haus verkaufen Steuern anfallen. Neben der Einkommenssteuer, die auf den Verkaufsgewinn entrichtet werden muss, kann eine Spekulationssteuer auf das Grundstück oder das Haus anfallen. Die Spekulationsfrist für ein Haus in Vermietung beträgt 10 Jahre, in der Sie es halten müssen, ehe Sie es ohne Spekulationssteuer veräußern können. Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, fällt keine Spekulationssteuer an.
Hier erfahren Sie, wie Sie die Spekulationsfrist auch bei vermieteten Häusern verkürzen und sich völlig legal einen steuerlichen Vorteil verschaffen können.
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Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, die auf den Gewinn beim Hausverkauf berechnet wird. Um diese zusätzliche Steuerlast zu umgehen, gibt es die Spekulationsfrist. Das ist die Mindesthaltedauer, in der Sie ein nicht vollständig selbst genutztes Haus vor einem steuerfreien Verkauf als Eigentümer halten müssen.
- Bei vermieteten Immobilien beträgt die Frist 10 Jahre
- Bei von Ihnen bewohnten Objekten sind es 3 Jahre, nach denen Sie spekulationssteuerfrei verkaufen können.
Der Begriff Spekulation besagt, dass Sie die Absicht der Gewinnerzielung haben. Dies wiederum bedeutet, dass eine Steuer anfällt und diese beim Immobilien- oder Grundstücksverkauf ans Finanzamt zu zahlen ist. Die Frist ist der Zeitraum, nachdem Sie spekulationssteuerfrei verkaufen und Ihren Gewinn lediglich als Einkommen versteuern müssen.
Welche Steuerpflichten gelten bei geerbten Häusern und Grundstücken?
Wenn Sie eine geerbte Immobilie nicht selbst nutzen oder ein geerbtes Grundstück verkaufen, sind Steuern zu beachten. Neben der Erbschaftssteuer, die Sie für alle Summen über Ihren Freibetrag zahlen, fällt die Spekulationssteuer an. Denn diese geht ab dem Datum des Erbes direkt auf Sie über.
- Haben die Erblasser ihr Haus vor 5 Jahren gekauft und es vermietet, sind Sie als Erbe weitere 5 Jahre in der Haltepflicht und somit in der Spekulationsfrist für das Haus.
- Wenn Sie das Haus verkaufen, sind Steuern zu zahlen, die das Erbe schmälern. Während sich die Erbschaftssteuer auf den Vermögenswert bezieht, wird die Spekulationssteuer auf Ihren Gewinn beim Hausverkauf berechnet.
Übrigens, auch bei einer kürzlich erfolgten Schenkung fällt eine Steuer an, sofern der Vermögenswert den Freibetrag übersteigt. Grundsätzlich müssen Sie wissen, dass Sie bei Immobilienerbe immer eine Erbschaftssteuer zahlen, unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen oder einen Verkauf anstreben.
Die Spekulationssteuer hingegen bezieht sich auf vermietete Immobilien, die vor weniger als zehn Jahren vom Erblasser gekauft wurden und in die Erbmasse einfließen. Auch bei kurzzeitiger Selbstnutzung, beispielsweise im Jahr der Erbschaft und bis zu zwei Jahre rückwirkend, fällt die Spekulationssteuer an. Hier gibt es keinen Unterschied zwischen selbst erworbenen und geerbten Immobilien, da die Spekulationsfrist in beiden Fällen zehn Jahre beträgt.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Für die Berechnung der Spekulationssteuer gibt es eine einfache Formel.
- Addieren Sie den Verkaufspreis und die Abschreibungen.
- Von dieser Summe ziehen Sie dann den ursprünglichen Kaufpreis sowie die Erwerbsnebenkosten inklusive Makler- und Grundbuchkosten ab. Auch weitere Auslagen, wie beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank, Telefonkosten und Räumungs- sowie Sanierungskosten sind abzugsfähig.
- Wichtig ist Ihre Steuerklasse, denn diese dient als Multiplikator für alle Ausgaben, die Sie ab dem Kaufzeitpunkt mit der Immobilie hatten.
- Die sich daraus ergebende Differenz und somit Ihr Gewinn ist die Summe, die für die Spekulationssteuer herangezogen wird.
Bedenken Sie hierbei auch, dass der Hausverkauf Ihre Einkommenssteuer erhöht, da sich Ihr Einkommen durch den erzielten Gewinn steigert. Haben Sie die Spekulationsfrist bei Grundstücken und Häusern fast hinter sich, kann es sich lohnen, abzuwarten und in Kürze ohne zusätzliche Spekulationssteuer zu verkaufen. Neben den grundlegenden Faktoren, die in die Berechnung einfließen, spielt ihre Steuerklasse auch bei der Spekulationssteuer eine essenzielle Rolle.
Gilt eine Spekulationssteuer auf unbebaute Grundstücke?
Sie möchten ein geerbtes Grundstück verkaufen? Steuern fallen dann an, wenn es vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde. Dies gilt auch für unbebaute Grundstücke, die mit dem Zweck der Kapitalerwirtschaftung erworben wurden. Die Spekulationssteuer für ein Grundstück entfällt also nicht, wenn es nicht bebaut wurde. In diesem Fall gibt es auch keine Ausnahmeregelung.
Da Sie ein nicht bebautes Grundstück nicht selbst nutzen können, ist keine Verkürzung der Spekulationsfrist möglich und Sie können keine Steuerbefreiung wegen Eigenbedarf erzielen. Selbst wenn Sie das Grundstück als Stellplatz oder als Garten nutzen, zählt dies im Sinne des Steuergesetzes nicht als Eigennutzung.
Hier ist die Haltefrist von zehn Jahren Ihre einzige Chance, das unbebaute Grundstück ohne Spekulationssteuer zu veräußern. Sie sind beim Verkauf obendrein einkommensteuerpflichtig, da der erzielte Gewinn für eine Erhöhung Ihrer jährlichen Einkünfte sorgt. Es fällt somit nicht nur die Spekulationssteuer auf unbebaute Grundstücke an, sondern der Erlös ist auch einkommenssteuerpflichtig und wird auf Ihr eigentliches Einkommen aufgerechnet und gesamt versteuert.
Rechtliche Fragen zum Thema Spekulationssteuern beim Hausverkauf
