Finanzierung ohne Eigenkapital

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    Was sollte bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital beachtet werden?

    Durch das Internet als globale Plattform und die vielen Darlehensanbieter sind Vollfinanzierungen heutzutage keine Ausnahme mehr. Vor der Finanz- und Wirtschaftskrise gab es sogar 105- oder 108-Prozent-Finanzierungen. Bei diesen konnten auch die Nebenkosten finanziert werden. Im Hinblick auf die Kreditvergabe sind Banken mittlerweile vorsichtiger als früher. Trotzdem werden 100-Prozent-Finanzierungen immer noch vergeben. Da die Immobilie als Sicherheit vorhanden ist, ist das Risiko für die Darlehensgeber zwar begrenzt. Dennoch sind solide wirtschaftende Bauherren die einfacheren Kreditnehmer.

    Ein sicherer Arbeitsplatz und ein hohes Einkommen

    Welche Eigenschaften muss der Kreditnehmer für diese riskante Form der Finanzierung besitzen? Die Banken bevorzugen Kunden, die über ein sicheres und recht hohes Einkommen verfügen. Selbst junge Familien ohne Rücklagen und mit einem guten festen Verdienst sind für Banken geeignete Kreditnehmer.

    Die besten Karten haben Beamte, die entweder im gehobenen oder im höheren Dienst arbeiten. Selbstständige und Freiberufler mit regelmäßigen Umsatzschwankungen haben eher geringere Chancen auf einen Kredit ohne Eigenkapital. Fest angestellte, die mindestens ein Jahr lang in ihrer Anstellung arbeiten, erhalten in der Regel ohne Probleme einen Kredit. Selbstständige Kreditnehmer müssen gegenüber der Bank nachweisen, dass sie mindestens 3 Jahre lang in ihrem Beruf arbeiten.

    Einige Kreditgeber unterscheiden zwischen Gewerbetreibenden und Freiberuflern. Ein Freiberufler, wie zum Beispiel ein Anwalt oder Arzt, hat eine hohe Chance auf einen Kredit ohne Eigenkapital. Im direkten Vergleich haben Gewerbetreibende deutlich geringere Chancen auf Vollfinanzierungen. Im Zweifelsfall müssen sie mit einem wesentlich höheren Risikozuschlag rechnen. In der Regel dürfen Vollfinanzierungen nicht mehr als das 7- bis 9-fache des jährlichen Nettoeinkommens des Kreditnehmers umfassen.

    Die meisten Banken verlangen einen Risikozuschlag

    Die Kreditinstitute lassen sich ihre Großzügigkeit über einen entsprechenden Risikozuschlag bezahlen. Der Bauherr muss in etwa 0,3 - 0,5 Prozent Zuschlag bezahlen, wenn er ohne Eigenkapital bauen möchte. Wäre es in diesem Fall nicht sinnvoller ein paar Jahre zu warten und Geld zu sparen? Momentan gibt es 2 Faktoren, die für Vollfinanzierungen entsprechen. Zum einen sind die Zinsen für einen Kredit niedrig und zum anderen werden die Immobilien- und Baupreise in Zukunft steigen.

    Für unvorhergesehene Kosten gibt es keinen Spielraum

    Die Bauherren müssen unvorhergesehene Kostensteigerungen auf jeden Fall vermeiden. Diese könnten ihnen im schlimmsten Fall das Genick brechen. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital gibt es keinen finanziellen Spielraum. Eine Nachfinanzierung, die deutlich teurer ist, kommt ebenfalls nicht infrage.

    Die Restschuld muss so weit wie möglich reduziert werden

    Bei Vollfinanzierungen gelten die gleichen Verhaltensregeln wie bei einem normalen Kredit. Der Kreditnehmer sollte die aktuell niedrigen Zinsen mit einer möglichst langen Zinsbindung und einer nach Möglichkeit hohen Tilgung nutzen. Am Ende der jeweiligen Zinsbindungsfrist ist die Restschuld bei einem Darlehen ohne Eigenkapital immer noch sehr hoch. Im Idealfall würden die Bauherren in Zukunft eine Erbschaft oder eine Schenkung erhalten. Mit diesem Geld könnten sie dann Sondertilgungen durchführen.

    Bereits bei einer klassischen Finanzierung ist es enorm wichtig, die verschiedenen Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Bei Vollfinanzierungen gilt dies noch verstärkt. Die wichtigsten Faktoren für einen Vergleich sind der Effektivzins und die Restschuld am Ende der jeweiligen Zinsbindungsfrist. Bauherren, die sich verkalkulieren und ihre Immobilie nicht halten können, sind irgendwann zu einem Notverkauf gezwungen. Der Preis liegt dann in der Regel weit unter dem normalen Marktwert der Immobilie. Die Folge: Der Bauherr hat kein Eigenheim mehr, dafür aber hohe Schulden. Eine solche Situation lässt sich durch eine gewissenhafte Planung vermeiden.

    Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital das Richtige?

    Der Traum vom Eigenheim ohne eigenes Kapital ist möglich. Früher musste der Bauherr mindestens 20 Prozent oder mehr Eigenkapital besitzen, um eine Finanzierung genehmigt zu bekommen. In der heutigen Zeit sind Darlehen in Form von Vollfinanzierungen möglich. 

    Ohne Eigenkapital zum Traumhaus

    Immobilien steigen jährlich im Wert, die Bauzinsen sind niedrig und die Mieten sind hoch. Durch diese 3 Faktoren denken viele Menschen darüber nach, ein Haus zu erwerben. Noch vor einigen Jahren wäre eine solche Finanzierung ohne das nötige Eigenkapital nicht möglich gewesen. Vollfinanzierungen erfreuen sich vor allem in den USA an einer großen Beliebtheit und werden auch in Deutschland immer gefragter. Der Kredit für das Eigenheim wird von der Bank zu 100 Prozent vorgestreckt. Mit diesem hohen Darlehen kann der Kreditnehmer sein Haus ohne eigenes Kapital bauen.

    Den Kaufpreis und die Nebenkosten finanzieren

    Verfügt ein potenzieller Käufer nicht über die entsprechenden Rücklagen und es bietet sich eine einmalige Gelegenheit an, dann scheint der Hauskauf ohne Eigenkapital eine attraktive Alternative zu sein. In einem solchen Fall gewähren die Banken oder Baufinanzierer ein Darlehen in Höhe von bis zu 120 Prozent. Mit diesem hohen Kredit kann der Bauherr nicht nur die Kosten für sein neues Eigenheim decken, sondern auch alle anfallenden Nebenkosten finanzieren. Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuern und Notargebühren fallen in der Regel bei jedem Massiv- sowie Fertighausbau an und verursachen hohe Nebenkosten. Der Käufer kann sein neues Wohneigentum direkt nutzen und muss nicht erst warten, bis er über das nötige Eigenkapital verfügt. Zusätzlich profitiert er von den derzeit niedrigen Zinsen und muss sein angespartes Geld in Zukunft nicht für deutlich höhere Zinsen ausgeben. Die Immobilienpreise und die Kosten für die Baumaterialien werden in Zukunft sicherlich weiter steigen.

    Experten raten: Nicht für jeden ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll

    Auf den ersten Blick erscheint das Konzept der Vollfinanzierungen sehr komfortabel und praktisch. Wer sich näher damit beschäftigt, der wird schnell mit hohen Risiken konfrontiert. 

    Nicht jeder Kaufwillige erhält ein Darlehen ohne Eigenkapital. Der Kreditnehmer muss für eine Bewilligung über ein sicheres Einkommen verfügen und die nötigen Sicherheiten vorweisen. Die Bank gewährt einen solchen Kredit nur dann, wenn sie sich zu 100 Prozent sicher ist, dass der Kreditnehmer die hohen Kreditraten in den kommenden Jahren zurückzahlen kann. Zusätzlich zu den Zinsen sind auch Tilgungen von Nöten. Tilgungsraten in der Höhe von 2 Prozent sind normalerweise üblich. 

    In der Regel bekommen nur Bauherren eine Finanzierung ohne Eigenkapital bewilligt, die sehr gut verdienen und einen sicheren Arbeitsplatz besitzen. Vollfinanzierungen eignen sich aber auch für Kreditnehmer mit Eigenkapital. Diese wird dann nicht für das Haus, sondern als finanzielle Absicherung eingesetzt. Denkbar wäre zum Beispiel eine Rücklage für den Fall, dass der Kreditnehmer arbeitslos wird.

    Hausfinanzierungen werden durch geringes Eigenkapital teurer

    Die Stiftung Warentest hat sich mit dem Thema umfangreich beschäftigt. Sie hat ausführlich errechnet, in welchem Ausmaß das geringe Eigenkapital die Hausfinanzierung verteuert. In einem aktuellen Baufinanzierungstest der Stiftung Warentest errechneten die Prüfer genau, wie viel ein Hauskauf ohne vorhandenes Eigenkapital kostet. Verglichen wurden die Konditionen von insgesamt 71 Anbietern. Besonders hilfreich für potenzielle Kreditnehmer ist die Übersicht. Hier wird genau gezeigt, in welchem Ausmaß die letzten 20.000 Euro von einem Darlehen durch die Effektivzinsen verschlungen werden. Besonders auffällig ist der Sprung auf eine 80-prozentige Beleihung. Diese verteuert die Finanzierung deutlich. Aus diesem Grund müssen Interessenten genau nachrechnen, ob sie einen Kredit ohne Eigenkapital aufnehmen sollten.

    Vor- und Nachteile der Vollfinanzierungen

    Für den Hauskauf ist kein Eigenkapital notwendig und die Bauherren können sofort beginnen. Dies ist vor allem von Vorteil, wenn das Haus oder Grundstück zu einem sehr günstigen Preis angeboten wird oder die Zinsen sehr niedrig sind. Bei Vollfinanzierungen ist das Kreditvolumen insgesamt höher als bei einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital. Dadurch werden auch die finanziellen Belastungen durch die Zinsen größer. Zusätzlich verlängert sich auch noch die Tilgungsdauer und/oder die Tilgungsraten erhöhen sich. Jede Bank wird für ein solches Darlehen deutlich höhere Zinsen verlangen, um ihr gestiegenes Risiko zu kompensieren. Dies macht die Finanzierung des Eigenheims nochmals teurer. 

    Eine ausführliche Beratung ist enorm wichtig

    Bei einer vollständigen Baufinanzierung müssen die Kreditnehmer mit hohen Kosten rechnen. Die Bauherren erhalten ein solches Darlehen nur mit einem Aufpreis bzw. zu deutlich höheren Zinsen. Die Kreditgeber lassen sich das höhere Risiko in jedem Fall durch einen Risikozuschlag bezahlen. Im direkten Vergleich sind die Zinsen bei einer Finanzierung ohne Kapital deutlich höher als bei einem klassischen Kredit. Bauherren, die sich für Vollfinanzierungen interessieren, sollten sich im Vorfeld auf jeden Fall professionell beraten lassen. Anschließend wissen sie genau, wie viel Eigenheim sie sich überhaupt leisten können.

    Viele Experten sprechen sich gegen einen Hauskauf ohne Kapital aus

    So attraktiv eine Finanzierung ohne eigenes Kapital erscheint - so hohe Risiken birgt sie auch. Ausschließlich Kreditnehmer, die sich absolut sicher sind, dass sie die regelmäßig fälligen und oftmals hohen Kreditraten bezahlen können, sollten über ein solches Darlehen nachdenken. Bereits bei einer kurzen Arbeitslosigkeit oder einem Jobwechsel können die Schuldner in größere Zahlungsschwierigkeiten geraten. Im schlimmsten Fall enden diese mit der Zwangsversteigerung des Hauses. Experten raten vor allem jungen Familien, ohne finanzielle Rücklagen, mit dem Kauf vorerst noch zu warten. Erst wenn eine finanzielle Grundlage vorhanden ist, sollten Sie über einen Hauskauf nachdenken. Generell sollten sich Kreditnehmer im Voraus unverbindlich beraten lassen.

    Eine Finanzierung muss gut überdacht werden

    Potenzielle Kreditnehmer haben grundsätzlich die Wahl zwischen einer klassischen Finanzierung und einem Kredit ohne Kapital. Ein solches Darlehen kann unter anderem für Massivhäuser und Fertighäuser (Fertigteilhäuser) aufgenommen werden. Generell sind die Zinsen von einem normalen Darlehen geringer als bei Vollfinanzierungen. Eine klassische Finanzierung funktioniert allerdings nur, wenn die Kreditnehmer über genügend Kapital verfügen. Ist dies nicht der Fall, dann muss der Hausbau vollständig finanziert werden. Vollfinanzierungen sind durch den Risikozuschlag und höhere Zinsen in der Regel deutlich teurer als klassische Finanzierungen. Außerdem sind die Risiken ohne die nötigen finanziellen Sicherheiten sehr hoch. Die Kreditnehmer sollten diesen wichtigen Schritt nicht überstürzen und sich zuerst umfangreich beraten lassen. Gibt es berechtigte Zweifel, dann ist es trotz der aktuell niedrigen Zinsen oftmals besser, mit dem Eigenheim noch zu warten.

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