Reform des Bauvertragsrechts 2018

Index

    Seit dem 1. Januar 2018 gelten neue Regelungen im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für das Bauvertragsrecht, die sich größtenteils positiv auf den Verbraucherschutz von Bauherren auswirken sollen. Somit wurde ein Verbraucherbauvertrag zu dem bestehenden Bauvertragsrecht ergänzt. Mitunter wird das neue Gesetz auch mit dem Begriff “Maas-Novelle” in Verbindung gebracht, in Anlehnung an Heiko Maas, Bundesminister für Justiz und Verbraucherschutz. 

    Laut § 650i BGB besteht folgende Definition: “Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.”  Ausgeschlossen von den Regelungen des Verbraucherbauvertrags sind dabei Anbauten wie ein Wintergarten oder die Errichtung einer Garage. Darüber hinaus betreffen diese Regelungen lediglich Bauherren, die bereits ein eigenes Grundstück besitzen. Zudem greift das Gesetz erst für alle ab dem 1. Januar 2018 geschlossenen Verträge.

    In der folgenden Infografik haben wir die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengefasst:

    Die genannten Neuregelungen müssen ohne Abweichungen befolgt und dürfen nicht zum Nachteil von Bauherren abgeändert werden. Die einzige Ausnahme besteht bei Abschlagszahlungen. Bei ihnen kann es durch individuelle Vereinbarungen zwischen der Baufirma und dem Auftraggeber zu Abweichungen kommen.

    Anmerkungen

    Die Baubeschreibung sollte folgende Punkte beinhalten:

    • Allgemeine Beschreibung des zu bauenden Hauses oder der Umbauten, inklusive der Nennung von Haustyp, Ausbaustufe und Bauweise
    • Angaben zur Planung und Bauleitung des Baus, Umfang der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung
    • Gebäudedaten, Pläne mit Grundrissen, Ansichten und Schnitte
    • Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandards und Angaben zur Bauphysik
    • Beschreibung der Baukonstruktionen
    • Zu erfüllende Qualitätsmerkmale
    • ggf. Beschreibung des Innenausbaus und der Außenanlage, der gebäudetechnischen Anlagen sowie der Sanitärobjekte

    Abschlagszahlungen

    Wie bereits im Bauvertragsrecht festgehalten, müssen fünf Prozent der Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung vom Bauunternehmen versichert werden. Diese Regelung wird auch nahezu identisch in den neuen Verbraucherbauvertrag eingegliedert.

    Neuerung bei Werkverträgen

    Eine weitere neue Regel, die seit dem ersten Januar gilt, ist die Abnahmefiktion nach Aufforderung. In der von der Baufirma gestellten Frist zur Abnahme, hat der Verbraucher die Chance, die Abnahme zu verweigern, sofern mindestens ein Mangel festgestellt und gemeldet wird. Reicht der Auftraggeber jedoch keine Mängel aktiv ein, so ist das Haus nach Ablauf der Frist automatisch abgenommen, selbst wenn Mängel vorhanden sind. Die Abnahmefiktion greift auch, wenn der Auftraggeber die Abnahme verweigert ohne jegliche Mängel zu nennen.

    Aber: Voraussetzung ist, dass der Verbraucher einen schriftlichen Hinweis über dieses Verfahren von der Baufirma erhält.  

     

    Folgende Themen könnten Sie auch interessieren
    Fertighaus
    Maßtoleranzen - was ist erlaubt, was muss geduldet werden?
    Wie genau Maße beim Hausbau eingehalten werden müssen ist immer wieder Streitpunkt zwischen Handwerkern, Architekten und natürlich den Bauherren. Gerade als Bauherr erwartet man eine einwandfreie Ausführung. Selbstverständlich müssen Wände gerade sein und der Boden eben. Auch ist die Dicke der Wände entscheidend. Schließlich lassen manche bauherren Möbel auf Maß anfertigen. Und wenn diese nun nicht passen, weil der Putz beispilsweise fünf Millimeter zu dick aufgetragen wurde, ist das mehr als nur ärgerlich. Dennoch gibt es  gewisse Maßtoleranzen im Hochbau und die sind auch technisch eindeutig geregelt. Es gibt dafür sogar Indstrienormen DIN 18201: Sie regelt beispielsweise die Begriffe und Anwendungen. DIN 18202: Sie beschäftigt sich mit baustoffunabhängigen Toleranzen für die Ausführung von Bauwerken. DIN 18203: Hier sind die zulässigen Toleranzen für Bauteile aus Beton (Stahlbeton, Spannbeton), Stahl und Holz (Holzwerkstoffe) aufgeführt. Eines muss aber von vornherein klargestellt werden: Die in den Normen aufgeführten Toleranz-Werte sollen zunächst einmal die grundsätzliche Verwertbarkeit des Bauwerks sicherstellen. Ein Gutachter sieht die Maßtoleranzen daher vielleicht in einem anderen Licht, als der Bauherr. Manchmal wird auch im Vertrag (Leistungsbeschreibung) gesondert etwas zur Maßhaltigkeit ausgeführt. Sofern das nicht der Fall ist, sind mindestens die Grenzmaße, Winkeltoleranzen beziehungsweise Ebenheitstoleranzen einzuhalten.
    Fertighaus
    Bauabnahme
    Als zukünftiger Hausbesitzer muss man sich mit vielen wichtigen Dingen beschäftigen. Auch mit der Bauabnahme sollte man sich so gut wie möglich auskennen. Diese spielt im Hinblick auf eventuelle Mängel und Folgeschäden beim Bau eine besonders wichtige Rolle. Dies gilt sowohl für Fertigteilhäuser als auch für den klassischen Hausbau. Generell wird zwischen unterschiedlichen Formen der Bauabnahme unterschieden. Diese werden von der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) festgelegt. Es gibt die ausdrückliche Abnahme, die stillschweigende Abnahme, die fiktive Abnahme und auch die förmliche Abnahme. Mit diesem Thema sollten sich der Bauherr natürlich nicht erst beschäftigen, wenn der Bau des Hauses abgeschlossen ist. Man sollte sich unbedingt genügend Zeit nehmen und sich ausführlich mit der Verordnung und den verschiedenen Arten der Bauabnahme auseinandersetzen. Wer das nicht tut, für den kann dies unter Umständen schwerwiegende Folgen, wie zum Beispiel unbezahlte Folgeschäden und Mängel, haben.
    Fertighaus
    Erbe eines Hauses - was muss ich wissen?
    Nicht nur Firmen- und Millionenvermögen werden jetzt von der "Aufbau-Generation" vererbt, sondern auch hunderttausende Häuser. Was sagt das neue Erbrecht, das für alle Erbfälle ab dem 1.01.1996 rückwirkend in Kraft getreten ist? Wann kann es sinnvoll sein, eine Immobilienerbschaft abzulehnen? Es hat sich einiges getan: Wo früher zur Wertermittlung von Opas vererbter Immobilie der Einheitswert, der nur bei einem Bruchteil des Verkehrswertes lag, maßgebend war, ist jetzt der Ertrag dieser Immobilie entscheidend. Im Klartext bedeutet das: Der Ertragswert liegt in den meisten Fällen deutlich über dem bisher maßgeblichen Einheitswert, aber genauso deutlich auch unter dem realen Verkehrswert. Experten gehen hierbei sogar von etwa 50 Prozent Differenz aus. Ermittelt wird der Ertragswert bei bebauten Grundstücken, indem der Durchschnitt der Jahreskaltmiete der letzten drei Jahre mit 12,5 multipliziert wird, wobei der so ermittelte Wert allerdings 80 Prozent der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden errechneten Bodenrichtwerte nicht unterschreiten darf. Beim selbstgenutzten Eigenheim ist es die ortsübliche Miete bei vergleichbaren Objekten, die der Ertragsberechnung zugrunde gelegt wird. Hiervon abgezogen wird eine Alterswertminderung: Es gehen 0,5 Prozent für jedes Jahr ab, seitdem das Haus bezugsfertig war (insgesamt allerdings nicht mehr als 25 Prozent). Eine Ausnahmeregelung gibt es für Ein- und Zweifamilienhäuser, auf deren ermittelten Wert - wegen der in der Regel großen Grundstücke - noch einmal 20 Prozent addiert werden. Als vorteilhaft im Zusammenhang mit der Immobilienvererbung stellt sich eine weitere Änderung des Erbrechts dar: die höheren Freibeträge. Vor allem für engere Verwandte haben sich diese Beträge merklich vergünstigt. Für Ehegatten liegt der Betrag, der steuerfrei vererbt werden kann, jetzt bei 307.000 € (vorher 127.900), für Kinder bei 205.000 € (vorher 46.100) und für Enkel und Urenkel - sowie Eltern und Großeltern - bei 52.000 €. Außerdem wurde der Versorgungsfreibetrag für Ehegatten verdoppelt auf 256.000 €. Für Kinder liegt er zwischen 10.300 und 52.000 €. Damit die Steuergeschenke nun nicht allzu üppig ausfallen, wurden in gleichem Atemzug die Mindeststeuersätze für Erbschaften, die diese oben genannten Freibeträge überschreiten, höher angesetzt. Beachtet werden muss in diesem Zusammenhang auch, daß die Steuerklassen im neuen Erschaftssteuerrecht nicht wie bisher gegliedert sind. Die Steuerklassen I und II wurden jetzt zusammengefaßt. Insgesamt existieren nur noch drei Steuerklassen. Ehegatten, Kinder (eheliche, nichteheliche, Adoptiv- und Stiefkinder), Kinder verstorbener Kinder sowie Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern gehören zur Steuerklasse I. Die Steuerklasse II umfaßt Geschwister, Neffen, Nichten, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten (der Freibetrag liegt bei 10.300 €). Zur dritten Steuerklasse zählen nichteheliche Lebenspartner und alle anderen Erben, Beschenkten und Empfänger von Vermächtnissen (Freibetrag: 5.200 €).