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Grundsteuerreform: Was kommt auf Eigentümer von Grundstücken und Immobilien zu?

Von Wolfram Wolbring Am 26. April 2022

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Der 01. Januar 2025 ist für die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien ein wichtiger Tag. Zu diesem Datum tritt die neue Grundsteuerreform in Kraft. Bereits für dieses Jahr fordert der Gesetzgeber alle Grundstückseigentümer und Bauherren auf, eine Grundsteuererklärung 2022 abzugeben. Darin stellen Sie Ihrem Finanzamt alle relevanten Informationen für eine Neuberechnung der Grundsteuer zur Verfügung.

Neue Grundsteuer: Was ändert sich konkret?

Bisher bestimmte sich die Höhe Ihrer Grundsteuer nach den sogenannten Einheitswerten. Diese wurden letztmalig in den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer) festgestellt. Denn dank der Grundsteuerreform wird ab 2025 der mittlerweile obsolete Einheitswert als Berechnungsbasis durch Ihre individuellen Angaben abgelöst, womit die Grundsteuer passgenauer und damit gerechter, aber auch rechtskonformer werden soll.

Die Grundsteuerreform sieht vor, dass die zukünftige Grundsteuer sich an dem Ertragswert eines Grundstücks oder einer Immobilie orientiert. Dieser Ertragswert ist abhängig von dem erzielbaren Mietertrag. Für die Ermittlung des Mietertrags werden neben den Nettokaltmieten auch die Bodenrichtwerte in die Ermittlung einbezogen. Der Ertragswert des Grundstücks entspricht dem aktuellen Grundsteuerwert. Dieser wird - wie bisher - mit der Steuermesszahl multipliziert.

Die Steuermesszahl ist eine feste Größe. Für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser beträgt sie 0,31 Promille. Für alle anderen Grundstücke und Immobilien wurde die Steuermesszahl auf 0,34 Promille festgesetzt. Aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird mit dem Hebesatz multipliziert, den die zuständige Kommunalverwaltung festgesetzt hat. Zuständig ist die Gemeinde oder Stadt, in dessen Gebiet das Grundstück oder die Immobilie liegt. Durch die Multiplikation mit dem Hebesatz ergibt sich Ihre zukünftige Grundsteuerbelastung. Diese gilt aber erst ab dem 01. Januar 2025. Bis zu diesem Datum hat die Grundsteuerveranlagung in ihrer alten Form Bestand.

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Das ist die Formel, mit der man künftig die neue Grundsteuer berechnen wird.

Neue Grundsteuer berechnen: Welche Modelle gibt es?

Für die Reform der Grundsteuer sind zwei verschiedene Modelle anwendbar. In welchem Bundesland sich das Grundstück oder die Immobilie befindet, ist entscheidend dafür, ob das Bundesmodell oder die Länderöffnungsklausel Anwendung finden.

In den meisten Bundesländern gilt das Bundesmodell, welches speziell für die Grundsteuerreform vom Bundesgesetzgeber entworfen wurde. Dieses knüpft an die bisherige Ermittlung der Grundsteuer an. Einige Bundesländer - wie z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen - haben eigene Modelle zur Ermittlung der neuen Grundsteuerbelastung ermittelt. Dazu gehören u.a. das Flächenmodell und das Wohnlagemodell. Hier wird die sogenannte Länderöffnungsklausel angewendet.

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Sie?

Auf Basis Ihrer Feststellungserklärung zur Grundsteuer verfasst Ihre Finanzbehörde Ihren spezifischen Grundsteuerwertbetrag und, mithilfe der gesetzlich bestimmten Steuermesszahl, Ihren Grundsteuermessbetrag. Nachdem Ihre Stadt bzw. Gemeinde Sie in einem Grundsteuerbescheid über die zukünftige Abgabe informiert, müssen Sie diese gemäß der Grundsteuerreform ab 2025 abführen.

Vermutlich ändert sich durch die Grundsteuerreform für Sie konkret nicht sehr viel, denn die Kommunen sind angehalten, ihren Hebesatz so zu veranschlagen, dass die Grundsteuerreform möglichst ähnliche Steuereinnahmen bedingt. Dennoch kann für Sie als steuerpflichtige Person der Betrag der Grundsteuer angepasst werden.

Was müssen die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien jetzt tun?

Damit die Grundsteuerwerte zum 01. Januar 2025 neu festgestellt werden können, müssen Sie als Grundstücks- oder Immobilieneigentümer:in eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer abgeben. Welche Angaben hier zu machen sind, hängt von dem Modell ab, das für die Neuberechnung der Grundsteuer verwendet wird.

Folgt das Bundesland, in dem Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie liegt, dem Bundesmodell, müssen Sie folgende Angaben zur Immobilie machen:

  • das Baujahr
  • die Wohnfläche
  • die Art der Immobilie

Außerdem möchte das Finanzamt wissen, welche Grundbuchdaten für Ihre Immobilie relevant sind. Die erforderlichen Informationen bekommen Sie bei dem für die Immobilie zuständigen Grundstücksamt. Dazu gehören

  • Die Adresse
  • Die Eigentümerverhältnissen
  • die Flurnummer
  • der Bodenrichtwert
  • die Grundstückslage
  • die gesamte Grundstücksfläche.

Folgt das Bundesland bei der Umsetzung der Grundsteuerreform der Länderöffnungsklausel, müssen Sie sich zunächst erkundigen, welche Angaben von Ihnen gefordert werden.

Wann müssen Eigentümer die Grundsteuererklärung 2022 einreichen?

Für die Abgabe der Feststellungserklärung hat der Gesetzgeber eine feste Frist vorgesehen. Diese beginnt am 01. Juli 2022 und endet am 31. Oktober 2022. Zuständig ist das Finanzamt, das auch die Veranlagung zu Ihrer Einkommensteuer durchführt. Die Abgabe erfolgt bestenfalls über ELSTER, das digitale Steuerportal des Bundes. Hier finden Sie für die Grundsteuerreform 2022 nötigen Formulare und können diese online ausfüllen und absenden

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