Mängelrüge: So melden Sie Baumängel richtig

Als Baumängel werden alle Schäden sowie Folgeschäden aus handwerklich schlechter Leistung bezeichnet. Risse in den Wänden, eine Absenkung des Fußbodens oder Zugluft trotz Dämmung sind drei Beispiele für Pfusch am Bau. Grundsätzlich ist von Mängeln die Rede, wenn Ihnen das Objekt nach der Fertigstellung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben wird.

Ob es sich diesbezüglich um Baufehler oder um nicht erledigte Arbeiten handelt, spielt für die rechtliche Anerkennung als Baumangel keine Rolle. Hinweis: Sichtbare Baufehler sind meistens noch auf den ersten Blick erkennbar. Schwieriger wird es, wenn ein versteckter Mangel vorliegt, der Ihnen erst nach der Übernahme des Bauprojekts bekannt wird.

Eine Mängelanzeige nach VOB ist eine Rüge, die mit einem Stichtag zur Mängelbeseitigung angefertigt wird. Die Mängelrüge im Allgemeinen ist eine Anmahnung mit Aufforderung zur Behebung aller Baumängel, die bestenfalls vom Sachverständigen bestätigt wurden. Es handelt sich hierbei um eine form- und inhaltsgebundene Mitteilung an die Baufirma, die eine Leistung nicht vollständig oder nicht vertragsgemäß erbracht hat.

Bewahren Sie die Ruhe und suchen bestenfalls einen Bauherrenberater auf. Dieser hilft Ihnen dabei, die bestehenden Mängel zu rügen und die Aufforderung zur Beseitigung form- und fristgerecht zu erstellen. Gehen Sie wie folgt vor:

1.) Melden Sie Mängel innerhalb von 1 Monat

Mängelrügen sind zeitgebunden und müssen zwingend binnen einem Monat nach der Entdeckung des Baumangels eingereicht werden. Ehe Sie über die schriftliche Anmahnung nachdenken, sollten Sie das Gespräch mit dem Bauunternehmen suchen und zur Behebung der Mängel auffordern. Zeigt sich die Firma uneinsichtig, ist eine fristgebundene Mängelanzeige nach VOB ein rechtssicherer Weg.

2.) Dokumentieren Sie die Mängel

Listen Sie alle Mängel sachlich auf und vermeiden Spekulationen über deren Entstehung und Ursache. Fotos und Gutachten dienen als Nachweis über den bestehenden Mangel und sollten dem Antrag auf Nachbesserung beigefügt werden. Fotografieren Sie den Mangel in Großaufnahme und in einer deutlichen Auflösung. Wenn Sie zum Beispiel einen Riss in der Wand dokumentieren, legen Sie den Zollstock als Beweis für die Risslänge an und nehmen den Mangel aus verschiedenen Perspektiven auf. Ein Sachverständiger oder ein neutraler Zeuge kann hilfreich sein.

3.) Erstellen Sie die Mängelrüge schriftlich

Zeigen Sie die Mängel beim Anbieter schriftlich an und vergessen nicht, das aktuelle Datum zu nennen. Die Rüge wird bei Einschreiben mit Rückschein versandt, da Sie nur auf diesem Weg einen terminierten Beweis für den Erhalt bekommen. Setzen Sie eine angemessene Frist von 14 Tagen, die mit dem Datum der Anfertigung der Rüge beginnt.

4.) Behalten Sie das Geld für diese Leistung ein

Bis zur Mängelbehebung haben Sie das Recht, die Handwerkerzahlung um den zweifachen Betrag der Mängelbeseitigungskosten zu kürzen. Von diesem Recht sollten Sie Gebrauch machen Ihre Überweisung mit dem entsprechenden Vermerk ausfüllen. Wichtig: Sie können nur das Geld für die fehlerhafte Leistung, nicht für die gesamten Leistungen der Handwerksfirma zurückhalten.

5.) Setzen Sie eine Nachfrist

Trotz Aufforderung zur Mängelbehebung kann es passieren, dass eine Rückmeldung ausbleibt und / oder das die Fehlerbehebung nicht vorgenommen wird. In diesem Fall setzen Sie nach Ablauf der Frist eine Nachfrist, die dem Anbieter eine letzte Chance zur Ausbesserung und zur Erbringung der vertraglich vereinbarten Leistungen gibt.

Wichtig: Bei gravierenden, die Statik des Bauwerks gefährdenden Mängeln, haben Sie nach Verstreichen der Nachfrist das Recht, vollständig vom Vertrag zurückzutreten.

Ihren Wunsch zur Nachbesserung müssen Sie konkret formulieren. Es muss ersichtlich sein, welche Mängel Sie rügen und in welcher Form und Schwere er vorliegt. Je mehr Details Sie zum Mangel auflisten, desto besser weiß der Bauunternehmer, welchen Zeitraum und wie viele Arbeitskräfte er für die Beseitigung benötigt. Mängelrügen sind reine Symptombeschreibungen, sodass Sie sich nicht über die Ursache äußern und diesbezüglich spekulativ schreiben sollten.

Notfalls mit Vertragskündigung drohen

Wissen Sie, dass Sie mit dem Bauunternehmen nicht mehr zusammenarbeiten möchten, sollten Sie Ihre Mängelrüge zum Beispiel direkt mit einer Kündigungsandrohung formulieren. Damit sichern Sie sich ab, falls die Frist nicht eingehalten, der Mangel nicht beseitigt oder die Vertragspartnerschaft generell beendet wird. Die Androhung einer Vertragskündigung inklusive dem Hinweis auf die Kostenübernahme, wenn Sie einen Ersatzdienstleister beauftragen, sind vorsorgende - aber wichtige Inhalte von Mängelrügen.

Für die Mängelbeseitigung müssen Sie keine Frist setzen. Dennoch empfiehlt es sich, die Mängelrüge mit einer Frist in Form eines konkreten Datums anzufertigen. Anderenfalls könnte das Bauunternehmen die Behebung hinauszögern, da Sie keine klaren Verhältnisse geschaffen haben. Für die Einreichung eine Mängelrüge ist eine Frist von 1 Monat vorgeschrieben. Daher ist es wichtig, dass Sie keinesfalls länger warten und vorhandene Mängel zu spät anzeigen.

Worauf müssen Sie bei einer Mängelrüge mit Frist achten?

Wenn die Fristsetzung bei der Mängelrüge zum Beispiel zu kurz gesetzt ist, muss der Bauunternehmer diesen Termin nicht akzeptieren. Bedenken Sie, dass die Schadenbehebung auch daran scheitern kann, wenn Sie längere Beschaffungszeiten für Materialien unbedacht lassen oder anderweitig eine unrealistische Frist setzen. Im Regelfall beträgt die Frist 14 Tage.

Fehler im Inhalt oder in der Formulierung sind die häufigsten Gründe dafür, dass eine Mängelrüge zum Beispiel abgelehnt wird oder keine Beachtung findet.

Die folgenden 12 Anweisungen sollten Sie daher präzise befolgen und bei allen Informationen sachlich bleiben.

• konkrete Benennung beider Vertragsparteien
• korrektes Datum der Mängelrüge
• Bezug auf den Vertrag und auf das Projekt
• detailgenaue Einzelbeschreibung aller Mängel
• Verzicht auf Beurteilungen, Schätzungen und Vermutungen
• präziser Mängelumfang
• Verzicht auf Verallgemeinerungen
• Fotos, ein Gutachten und Pläne unterstreichen das Schreiben
• Erwartung auf Nachbesserung, Hinweis auf die Unzufriedenheit mit der spezifischen Leistung
• datumsgenaue Frist zur Nachbesserung angeben
• Kündigung androhen, falls die Frist ungenutzt verstreicht
• Absendung per Einschreiben mit Rückschein