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Wohnkeller: Was muss bei wohnlicher Nutzung beachtet werden?

Ein Keller kann nicht nur als Nutzfläche, sondern bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen, auch zum Wohnen dienen. Damit lässt sich die Wohnfläche eines Hauses deutlich erhöhen. Arbeitszimmer, Gästezimmer, Party- und Hobbykeller, Wellnessbereich, großzügigere Räume für die Kinder oder eine Einliegerwohnung - das sind typische Funktionen von Wohnkellern. Beim Ausbau zum Wohnkeller und der Gestaltung der Räume gibt es Einiges zu beachten. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Was ist ein Wohnkeller?

Wohnkeller sind Kellerräume, die für Wohnzwecke genutzt werden können und entsprechend ausgebaut und eingerichtet sind. Handelt es sich um eine abgeschlossene Wohnung, spricht man auch von einer Kellerwohnung. Da der Begriff "Keller" oft eher negativ besetzt ist - Vorstellung von Dunkelheit, Kälte und Feuchtigkeit, - wird bei der Vermarktung von Wohnraum im Keller gerne die Bezeichnung Souterrain bzw. Souterrain-Wohnung verwendet.

Souterrain oder Tiefparterre bezeichnet nach allgemeinem Verständnis Räume im Unter- oder Kellergeschoss eines Gebäudes, bei denen das Fußbodenniveau unter der Erde liegt, aber die Fenster zumindest teilweise über die Erdoberfläche hinausragen. In Wohnungsanzeigen ist man oft großzügiger. Hier findet man die Bezeichnung Souterrain auch für reine Kellerwohnungen - ein Euphemismus. Gesetzliche Begriffsbestimmungen gibt es nicht.

Welche Voraussetzungen und Vorschriften gelten für Wohnkeller?

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Ob nun "echter" Keller oder Souterrain - wenn das Untergeschoss (auch) für Wohnzwecke genutzt werden soll, sollte das bereits bei der Planung des Hauses mit berücksichtigt werden. Eine spätere Umwidmung ursprünglich als reiner Nutzkeller gedachter Kellerräume für Wohnzwecke ist mit hohem Aufwand verbunden, in vielen Fällen aufgrund der faktischen Gegebenheiten kaum möglich. Folgendes gilt es bei der Planung zu beachten:

Ohne angemessene Höhe ist eine Wohnnutzung des Kellers nicht möglich. Eine nachträgliche Einliegerwohnung scheitert oft schon am Grundriss. Wärmedämmung und Heizungseinbau im Nachhinein sind mit hohen Kosten verbunden. All das spricht dafür, den Wohnkeller beim Hausbau gleich mit ein zu planen.

Ein Kellerausbau ohne Baugenehmigung kann teuer werden. Es drohen nicht nur empfindliche Geldbußen. Schlimmstenfalls wird von der Baubehörde ein Kellerrückbau angeordnet.

Wie baut man Wohnkeller optimal aus?

Ausreichend Licht

"Mehr Licht" - dies gilt für Wohnkeller besonders. Bei Häusern in Hanglage ist es meist relativ problemlos möglich, wenigstens an einer Seite normale Fenster vorzusehen. Das Licht sollte möglichst tief einfallen. Ansonsten ermöglichen künstlich angelegte Gartenböschungen den Fenstereinbau. Schlichte Lichtschächte sind die Ultima Ratio und benötigen meist ausreichende künstliche Beleuchtung als Ergänzung.

Optimale Belüftung

Wohnkeller sind besonders anfällig für Schimmel infolge von Feuchtigkeit und Kälte. Neben einer guten Wärmedämmung, Heizung und Isolierung ist auch auf eine adäquate Belüftung zu achten - notfalls durch eine Belüftungsanlage.

Hilfreiche Sanitäranlagen

Bei einer Einliegerwohnung im Keller sind Sanitäranlagen ein Muss. Bad, WC und/oder Dusche im Wohnkeller sind aber auch sonst hilfreich und sollten idealerweise von vornherein mit eingeplant sein, zumindest die Anschlüsse.

Helle Inneneinrichtung/Möblierung

Besonders hell und freundlich - so sollten die Räume im Wohnkeller gestaltet sein. Das erfordert allein schon das häufige Manko unzureichenden natürlichen Lichts. Es gibt viele Kniffe und Tricks, um mit entsprechender Bodenbelegung, Wandbemalung und Möblierung Farbe in den Wohnkeller zu bringen. Am besten eignen sich helle Farben und Glasflächen.

Effektiver Einbruchsschutz

Kellerräume und Souterrain-Wohnungen sind ein Haupteinfallstor für Einbrecher. Beim Neubau sollte von vornherein auf Fenster und Fenstertüren mit Einbruchhemmung geachtet werden. Beim Kellerausbau hilft eine entsprechende Nachrüstung. Vergitterung schafft zwar Sicherheit, ist aber auch eine Frage der Ästhetik und des persönlichen Wohlbefindens - Stichwort: Gefängnisatmosphäre.

Wissenswertes zur Einliegerwohnung im Keller

Eine Einliegerwohnung ist eine weitere Wohnung im Haus, die eine selbständige, räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit bildet. Das ist dann der Fall, wenn in der Einliegerwohnung ein selbständiger Haushalt geführt werden kann, ohne dass eine mehr als übliche Mitbenutzung anderer Räume erforderlich ist. Eine solche Wohnung muss mindestens einen Raum, ein Bad und eine Kochgelegenheit umfassen. Diese allgemeine Definition gilt selbstverständlich auch für Einliegerwohnungen im Souterrain.

In den Landesbauordnungen sind für Einliegerwohnungen weitere Anforderungen definiert.

  • Es muss üblicherweise ein eigener Zugang existieren, zum Beispiel über eine Außentreppe zur Souterrain-Wohnung.
  • Neben dem Zugang muss ein weiterer Fluchtweg vorhanden sein, zum Beispiel über ein ausreichend großes Fenster oder einen Terrassenaustritt. Bei Angrenzung an andere Kellerräume müssen Fluchtwege aus Brandschutzgründen feuerfest gestaltet sein.
  • Oft enthalten die Landesvorschriften weitere Vorgaben zur Ausstattung mit Fenstern, zur Belüftung usw.. Türen.
Mehr Aufwand
Eine Einliegerwohnung im Keller stellt grundsätzlich höhere Anforderungen an den Kellerausbau als ein reiner Wohnkeller, der mit der übrigen Wohnung verbunden ist. Zusätzlich zur Heizung sind auf jeden Fall auch Anschlüsse für Wasserversorgung und sanitäre Einrichtungen mit zu berücksichtigen.

Was kostet ein Wohnkeller?

Pauschale Angaben zu den Kosten eines Wohnkellers sind schwierig. Es kommt wesentlich auf das jeweilige Ausbauvorhaben an, das stets ein Unikat ist. Eine übliche Bandbreite für die Kosten des Kellerausbaus liegt zwischen 1.000 Euro und 2.000 Euro je Quadratmeter. Bei einer besonders hochwertigen Ausstattung der Räumlichkeiten ist auch durchaus mehr möglich. Bei einem Wohnkeller mit 30 m² Wohnfläche wären demnach mit Kosten von 30.000 Euro bis 60.000 Euro zu rechnen. Mit Eigenleistungen lassen sich die Ausbaukosten reduzieren.

Eine eigene Finanzierungsförderung für Wohnkeller gibt es nicht. Es lassen sich aber gängige Förderprogramme auch für diesen Zweck einsetzen: bei Neubauten zum Beispiel das KfW-Wohneigentumsprogramm oder bei bestehenden Häusern das KfW-Programm Energieeffizient Sanieren, wenn die Fördervoraussetzungen erfüllt sind.

Mehr Informationen zu den KfW-Förderungen
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Fazit
Ein Wohnkeller erfordert einiges an zusätzlichen Investitionen - ob beim Neubau oder beim nachträglichen Ausbau. Dem steht ein höherer Wohnwert gegenüber, ggf. - bei Vermietung - sind auch zusätzliche Mieterträge erzielbar. Gut gemacht kann ein Wohnkeller attraktiven Wohnraum bieten, in dem es sich richtig wohlfühlen lässt.
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