Finanzierung - der große Überblick

Finanzierung - der große Überblick

Index

    Um jedem Leser möglichst die Erklärung zu liefern, die er benötigt, nähern wir uns dem Thema von verschiedenen Betrachtungswinkeln. Wir behandeln wichtige Kernthemen und geben in gewissem Rahmen Handlungsempfehlungen (gestützt auf Aussagen von unabhängigen Finanzierungsexperten) für Ihre Finanzierung.

    Um jedem Leser auf möglichst schnellem Wege zu seiner gewünschten Informationsquelle zu führen, grenzen wir Themenblöcke voneinander ab: Jede Überschrift gibt über ein anderes Schwerpunktthema Auskunft.

    Eigenkapitalquote - wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig?

    Eine der wichtigsten Eingangsfragen eines jeden Finanzberaters lautet, wieviel Eigenkapital beim Bau eingebracht werden kann. Es ist grundsätzlich möglich, ganz und gar ohne angespartes Geld in die Finanzierung zu gehen, jedoch führt das zu höherem Risiko für die Bauleute.

    “20-30 Prozent Eigenkapital sind empfohlen - mehr ist jedoch immer besser. Aber es gibt auch Eigenkapitalersatzmittel.”

    Wer ohne eigenes Geld bauen will, muss mit höheren Risikozuschlägen in Form von höheren Zinsen rechnen - das macht den Kredit über die gesamte Laufzeit (weitaus) teurer als mit Eigenkapital. Wer die Möglichkeit hat, sollte davon Abstand nehmen.

    Die empfohlene Quote beträgt 20-30% Eigenkapital auf die Gesamtkosten, um günstigere Konditionen vom Geldgeber zu erlangen.

    Warum das so ist:

    Die Gesamtkosten eines Hauses übersteigen zum Zeitpunkt der Fertigstellung den (Verkaufs-)Wert des Hauses. Der Grund dafür sind angefallene Nebenkosten, die nicht selten über 15 Prozent der Gesamtkosten liegen. Wenn keine unverhältnismäßig hohe Steigerung des Wertes innerhalb kürzester Zeit zu erwarten ist (beispielsweise durch den Anschluss des öffentlichen Nahverkehrs der nächstgelegenen Großstadt), ist ein (Not-)Verkauf ein Minusgeschäft.

    Für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit sichert sich die Bank ab, indem sie die monatlichen Kosten für das Darlehen erhöht. Werden diese Nebenkosten jedoch bereits vor Kreditabschluss durch das Eigenkapital abgedeckt, ist dieser Risikozuschlag nicht länger vonnöten.

    Weitere Informationen:
    https://www.fertighaus.de/ratgeber/finanzierung/finanzierung-ohne-eigenkapital/

    Ausgleichen mit Eigenkapitalersatzmitteln

    Wer das Eigenkapital nicht aufbringt, kann mittels Eigenkapitalersatzmitteln den Risikoaufschlag minimieren oder ganz und gar verschwinden lassen. Hinter dem Begriff verbirgt sich gewissermaßen eine Geldleihe, die nicht als Bankkredit zählt. Es handelt sich dabei klassisch um Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen.

    Manche Banken zählen sogar die günstigen Kredite (bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit innerhalb eines Hauses mit hohem Energiestandard) der KfW-Bank, wodurch sich die Investition in einen höheren Energiestandard lohnen kann. Weitere Möglichkeiten zum Erwerb von Ersatzmitteln entnehmen Sie der Checkliste.

    Mögliche Eigenkapitalersatzmittel

    • Kredit vom Arbeitgeber

    • Geldleihe von Bekannten oder Verwandten

    • Darlehen auf die Lebensversicherung (Anstelle einer Auflösung wird die Geldmenge entsprechend des Versicherungswertes beliehen)

    • Muskelhypothek oder Einbringung von Eigenleistung

    • KfW-Kredit (nicht immer als Ersatzmittel anerkannt)

    • Landesdarlehen, öffentliche Baudarlehen oder Familienzusatzdarlehen

    • Zinsgünstige Darlehen von Gemeinden und Kirchen möglich

    Welche Finanzierung kann man sich leisten?

    Stellt man sich obige Frage, ist es ein Weg, die Belastungsquote für sich zu ermitteln. Sie gibt an, wieviel Prozent des Einkommens (netto) auf die Tilgung und Zinszahlung der Darlehen entfallen. Dieser Wert sollte 40% nicht übersteigen - je niedriger dieser Wert wird, desto entspannter kann die Finanzierung ausfallen. Mit zu stark ausgedehnter Laufzeit (über das Rentenalter hinaus) ist die vermeintliche Entspannung allerdings Illusion.

    Als Ausgangswert eignet sich der Vergleich zur Mietzahlung bzw. Mietbelastungsquote (dem Verhältnis: Nettogehalt zu Kaltmiete). Üblicherweise liegt der Wert bei bis zu 25%. Mit eingerechneten Nebenkosten (Warmmiete) erhöht sich der Prozentsatz im Durchschnitt auf 30%.  

    Der Unterschied zu den 40% kommt durch verschiedene Faktoren zustande. Einerseits ist ein Eigenheim in der Regel größer als die zuletzt gemietete Wohnung (natürlich gibt es dafür Ausnahmen), andererseits sind Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, Versicherungsbeiträge und die Zinszahlungen Kostenfaktoren, die man als Mieter nicht (alle) trägt, als Bauherr aber sehr wohl (nicht alle Kosten können vom Vermieter auf nicht-gewerbliche Mieter umgelegt, allerdings von ihm steuerlich abgesetzt werden).  

    Es gilt:

    Das monatliche Familien-Nettoeinkommen minus laufende Kosten =

    mögliche Zahlungshöhe für ein Eigenheim (ohne Puffer oder Spareinlagen).

    &

    Mögliche Belastung fürs Eigenheim - Instandhaltungs- und Betriebskosten =

    Betrag, der für Zins und Tilgung verwendet werden kann.

    Tilgungsraten und Sollzinsbindung

    Finanzierung - Grunderwerbssteuerbescheid

    Zu diesem Thema sei eingangs erwähnt: Es gibt nicht den einen besten Weg für die Einstufung der Raten und Zinsbindung, sondern in der Regel nahezu ausschließlich maßgeschneiderte Varianten.

    Keiner kann sicher prognostizieren, wie die Zinsentwicklung in den nächsten 10 oder 20 Jahren aussehen wird. Selbst bei 5 Jahren gehen Meinungen auseinander. Deshalb hängt die Sollzinsbindung einerseits mit der eigenen Risikobereitschaft und andererseits mit der momentanen Situation zusammen.

    Wer sich in einer Niedrigzinsphase für eine sehr lange Zinsbindung entscheidet, hat länger Planungssicherheit und verschiebt das Risiko, einen teuren Anschlusskredit finanzieren zu müssen, weit nach hinten. Muss andererseits aber akzeptieren, dass der Kredit im Vergleich zum aktuellen Zinssatz relativ teuer ist.

    In diesem Zusammenhang nimmt das eigene Lebensalter eine führende Rolle ein. Wer mit 25 den Baubeginn plant, kann sich mit dem Ziel bis zum Renteneintrittsalter Schuldenfrei zu sein, auf andere Konditionen stützen als jemand, der erst 20 Jahre später einen Bau beschließt.

    Natürlich gilt grundsätzlich, möglichst schnell, geliehenes Geld zurückzuzahlen, allerdings lassen sich Tilgungsraten von 3-4 % nicht als durchschnittlicher Berufseinsteiger realisieren.

    Ganz allgemein können wir empfehlen, bei niedrigen Zinsen die Tilgung im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten möglichst hoch anzusetzen und sich in einem Planungsspiel mögliche Varianten durch den Kopf (und den Tilgungsrechner) gehen zu lassen. Mit dieser Vorbereitung ist eine gute Basis für die Finanzberatung geschaffen.

    Hier stehen ganz gezielt keine empfohlene Prozentangaben, weil sich 2 Prozent Tilgung bei Zinsgünstigen Krediten deutlich anders auswirken als bei solchen, die recht hohe Zinslast mit sich bringen. Letztlich kommt es immer darauf an, wie viel man sich monatlich als Abzahlung leisten kann, ohne sich selbst so zu beschneiden, dass die Freude am Haus hinter dem schlechten Gefühl zur finanziellen Lage ansteht.

    Checkliste: Wann eine Baufinanzierung machbar ist

    • Sind nach Abzug aller fixen Kosten noch
      mindestens 750 € plus 250 € für jede weitere Person im Haushalt
      übrig?

    • Ist bei Abzug aller fixen Kosten und Kosten des Lebensunterhalts nach Haushaltsbudget noch genug Geld übrig, um die Kosten für Zins, Tilgung, Instandhaltung und “Unvorhergesehenes” zu decken ?

    • Ist neben Miete und Sparrate noch ein Sparbetrag für allgemeine Anschaffungen, Wartungskosten etc. übrig?

    • Wird die zu erwartende Eigenheimbelastung unter 40 % des es Familien-Nettoeinkommens liegen?

    Sparanlagen, Verträge für Altersvorsorge und Lebensversicherungen für die Finanzierung nutzen

    Noch vor dem Wunsch, ein Haus zu bauen, beschließen viele Menschen, sich auf vielen Ebenen abzusichern. Es können viele monatliche Zahlungen in beträchtlicher Höhe für diverse Verträge zur Altersvorsorge anfallen, die für die Baufinanzierung vermeintlich im Wege stehen. Etwa, weil es mit ihnen schwierig würde, den Hausbau zu realisieren. Jedoch gibt es verschiedene Möglichkeiten mit bestehenden Verträgen umzugehen.

    Was tun mit Lebensversicherungen?

    Ist in der Vergangenheit eine bindende Lebensversicherung abgeschlossen worden, kann der Wert in Höhe der geschätzten Auszahlungshöhe (die für das Ende der Laufzeit angepeilt wird) als Sicherung und Tilgung für den zukünftigen Kredit genutzt werden. Man zahlt weiter Versicherungsbeiträge, jedoch keine Tilgung für diesen Kredit - die Beiträge sind dann als Tilgungsersatz zu verstehen.

    Um von den laufenden Kosten befreit zu werden, liegt der Gedanke nahe, die Lebensversicherung aufzulösen und den aktuellen Rückkaufswert ins Eigenkapital fließen zu lassen. Davon ist jedoch abzuraten, weil der Wert weit unter der Summe eingezahlter Raten liegt. Insbesondere bei recht jungen Verträgen schlagen die Verwaltungskosten stark zu Buche.

    Was tun mit laufenden Riester-Verträgen?

    Das gesamte angesparte Vermögen zuzüglich der staatlichen Zulagen sind als Eigenkapital beim Hausbau nutzbar. Das Riestervermögen kann darüber hinaus auch als Sondertilgung für ältere Kredite verwendet werden. Diese Regelung trat 2008 in Kraft.

    Es ist also keine Kündigung nötig oder gar empfehlenswert. Auch ältere, stillgelegte Riesterverträge können so ohne Verluste in den Hausbau fließen.

    Ermittlung des Vermögensbestands und der Restschulden

    Sie erscheint vermeintlich einfach, doch ist die Auflistung des eigenen Vermögensbestands durchaus fehleranfällig. Gleiches kann für Restschulden gelten. Um nichts zu vergessen, zu übersehen oder Möglichkeiten unausgeschöpft zu lassen, bieten wir diese Checkliste:

    Checkliste: Vermögensbestand

    Unmittelbar verfügbares Geld:

    • Barvermögen und Geldmittel auf dem Girokonto

    • Guthaben auf dem Tagesgeldkonto

    Verfügbare Geldmittel mit nötigem Vorlauf:

    • Festgeld

    • Bundesschatzbriefe

    • Sparbriefe

    • Sparguthaben

    Anlagen und Vermögensgegenstände, die umgehend veräußert werden können:

    • Fonds (Rentenfonds, Immobilienfonds uvm.)

    • Aktien

    • Edelmetalle & Schmuck (z.B. Gold)

    • Sonstige Anleihen und Pfandbriefe

    • Bundesanleihen und Bundesobligationen

    Immobilienvermögen und sonstige Beteiligungen:

    • Wert des eigenen (abbezahlten) Grundstücks

    • Verkehrswert einer bisher selbstgenutzten oder vermieteten Immobilie

    • Anteile an geschlossenen Fonds

     

    Langfristig angelegtes Geldvermögen:

    • Bausparguthaben

    • Kapitallebensversicherung oder private Rentenversicherung (mit aktuellem Rückkaufswert)

    • Angespartes Guthaben in Riester- oder Rürup-Verträgen

    Checkliste zur Ermittlung von Restschulden

    • Laufen Ratenkredite, Überziehungskredite oder Kreditkartenschulden aktuell?

    • Hypotheken- und Bauspardarlehen (Restschulden für bereits vorhandene Immobilie wie beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung, also ohne Darlehen für noch zu finanzierendes Eigenheim)

    • Sonstige Schulden (zum Beispiel noch nicht bezahlte Rechnungen, noch zu leistend Steuernachzahlung, persönliche Darlehen an Verwandte oder Bekannte)

    Den Mindestbehalt ermitteln - was man durchschnittlich zum Leben benötigt

    Jeder lebt anders und ist andere Lebensstandards gewohnt, kann besser oder schlechter mit Kompromissen und Einschnitten leben, jedoch sollte diese Liste dabei helfen, Bilanz zu ziehen und alles, was nach Abzug der laufenden Kosten ungefähr übrig bleibt zu ermitteln.

    Einnahmen:

    Ausgaben:

    Nettogehalt des Hauptverdieners

    Autoversicherung und

    Kfz.-Steuer

    Nettogehalt des Partners

    Schuhe und Bekleidung

    Ggf. Löhne aus Nebenjobs / Beschäftigung auf freier Basis

    Rundfunk-, Fernseh-, Video-On-Demand-Services, Telefon und Zeitungsgebühren

    Kindergeld

    Bauspar- und Versicherungs -

    beiträge

    Zinserträge

    Sparraten für Fondssparpläne

    Evtl. Mieterträge

    Raten für bestehende Kredite

    Zu erwartende Steuerrückzahlungen

    Unterhaltszahlungen

     

    Veränderliche Ausgaben

    (eigentliche Lebenshaltungs -

    kosten)

     

    Nahrungs- und Genussmittel

     

    Verkehrsmittel

     

    Körper- und Gesundheits -

    pflege

     

    Bildung und Unterhaltung

     

    Sonstiges (Hobbys,

    Geschenke)