Steuertipps zum Eigenheimbau: Versteckte Sparpotenziale nutzen

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    Quelle: Artikelbild: © Thorben Wengert / pixelio.de

    Der Traum vom Eigenheim ist für die meisten Familien ohne Kredit nicht möglich. Die Realisierung rückt jedoch angesichts niedriger Zinsen für viele Menschen in greifbare Nähe. Nach dem Beginn der Bauzeit gibt es auf dem Weg zum Eigenheim einige Steuertipps, mit denen die Hausbauer sparen können. Die wichtigsten Tipps werden in der nachfolgenden Liste erläutert.

    Die Grunderwerbsteuer

    Immobilien können auf verschiedene Arten wie Tausch, Kauf, Schenkung oder in der Zwangsversteigerung erworben werden. Dabei existiert nahezu kein Grunderwerb, der nicht unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt.

    Grundstücke

    Grundstücke sind im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen. Nicht dazu gehören:

    • Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören
    • Mineralgewinnungsrechte
    • sonstige Gewerbeberechtigungen

    Grundstücken werden

    • Erbbaurechte,
    • Gebäude auf fremdem Boden,
    • dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 1010 BGB und des § 15 WEG gleichgestellt.

    Steuervergünstigungen

    Fast jede Art des Grundstückserwerbs fällt unter das Grunderwerbsteuergesetz. Allerdings muss nicht in allen Fällen die Steuer entrichtet werden. Der Gesetzgeber hat einige Vergünstigungen und Steuerbefreiungen geschaffen. Häufig in der Praxis sind dies beispielsweise:

    1. Der Erwerb eines Grundstücks, wenn 2.500 Euro für die Berechnung des für die Steuer maßgebenden Wertes nicht überschritten werden.

    2. Die Grundstücksschenkung und der Grundstückserwerb unter Lebenden. Bei gemischten Schenkungen unterliegt lediglich der entgeltliche Teil der Steuer.

    3. Der Grundstückserwerb durch einen Ehegatten oder Personen, die mit dem Veräußerer in direkter Linie verwandt sind.

    Beispiel: Ein Verstorbener hinterlässt seinen drei Kindern ein Grundstück. Dieses gehört damit einer aus drei Personen bestehenden Erbengemeinschaft. Übernimmt einer der Drei das Grundstück, ist die Steuerbefreiung gegeben.

    Erstattung oder Ermäßigung

    Die Grunderwerbsteuer wird auf Antrag erstattet oder ermäßigt, wenn beispielsweise

    • der Veräußerer das verkaufte Grund zurückerwirbt,
    • der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird oder
    • die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt wird.

    Dabei sind Besonderheiten sowie eine Zweijahresfrist zu beachten.

    Maklerkosten als Werbungskosten absetzen

    Maklergebühren gehören zu den Anschaffungskosten und sind aus diesem Grund nicht sofort abzugsfähig. Hilft der Makler bei der Finanzierung des Grundstückserwerbs, kann er seine Rechnung in Gebühren für die Finanzierungsberatung und reine Maklergebühren aufteilen. In diesem Fall sollten sich Häuslebauer mit ihm absprechen und z. B. ein Prozent für die Finanzierungsberatung und zwei Prozent für die Vermittelung des Grundstücks im Kauf- und Maklervertrag verankern. Die Gebühren für die vollbrachte Finanzierungsberatung sind vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.

    Vorsteuerabzug bei Photovoltaik

    Erneuerbare Energien sind nicht nur im Trend, auch können Bauherren steuerlich von der Installation einer Photovoltaikanlage profitieren. Hierzu hat der Bundesfinanzhof passend zu dem Thema drei Grundsatzurteile zum Vorsteuerabzug geäußert: Verkauft ein privater Betreiber einer PV-Anlage den erzeugten Strom kontinuierlich an einen Energieversorger, gilt er umsatzsteuerrechtlich als Unternehmer. Dadurch kann er die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer abziehen.

    Beispiel: Ein privater Stromerzeuger installiert eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines leerstehenden Schuppens. Den Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten kann der Hersteller nur soweit beanspruchen, wie er das Gebäude für die Stromlieferungen in einem unternehmerischen Sinn nutzt, was mindestens 10 Prozent der Gesamtnutzung betragen muss.

    Firmen müssen den unternehmerischen Nutzungsanteil an ihrem Gebäude mithilfe einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Diese muss so ausfallen, dass sie das Finanzamt überprüfen kann.

    Treppenlift von der Steuer absetzen

    Die Kosten für einen Treppenlift können als außergewöhnliche Belastung steuerlich abgesetzt werden, wenn der Einbau medizinisch notwendig ist beziehungsweise aufgrund gesundheitlicher Beschwerden erfolgt. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: VI R 14/11, III R 97/06 und III B 107/06). Was „medizinisch notwendig“ bedeutet, wird allerdings nicht festgelegt. Aus den Urteilen von Finanzgerichten und BFH kann allerdings interpretiert werden, dass der Steuervorteil für kranke, alte und behinderte Menschen sowie Unfallopfer gilt. Als zusätzliche Sicherheit sollte der Amtsarzt die medizinische Notwendigkeit des Einbaus bescheinigen. Darüber hinaus müssen die Kosten zum Teil selbst bzw. von der Krankenversicherung getragen werden, um einer steuerliche Anerkennung zu erwirken.

    Beispiel: Ein Ehepaar installiert für ihren gehbehinderten Sohn einen Treppenlift in ihr Einfamilienhaus. Die Kosten liegen bei 15.000 Euro, das Ehepaar verfügt über Einkünfte von 100.000 Euro pro Jahr.

    Posten

    Betrag

    Einbaukosten15.000 Euro
    Eigenanteil 
    (4 Prozent von 100.000 Euro)
    - 4.000 Euro
    Steuererstattung*5.119 Euro

    *vereinfacht bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 41 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer

    Weitere Steuertipps

    1. Hausbauer sollten möglichst alle anstehenden außergewöhnlichen Belastungen in das Jahr ziehen (beziehungsweise verschieben), in dem der Treppenlift bezahlt wird. Auf diese Weise wird das Finanzamt an Kosten wie Medikamenten, Fahrtkosten und kurze Behandlungen beteiligt, die ansonsten unberücksichtigt blieben.

    2. Laufende Kosten und Reparaturen dürfen ebenfalls als außergewöhnliche Belastungen gelten. Wenngleich es dazu bis dato noch keine Gerichtsurteile gibt, können Betroffene versuchen, die laufenden Kosten in der Steuererklärung geltend zu machen.

    3. Bis vor wenigen Jahren wurden die Kosten für einen Treppenlift vom Finanzamt gestrichen, weil der Immobilienbesitzer durch den Einbau einen Gegenwert erhalte. Bei einer derartigen Argumentation des Finanzbeamten können Bauherren ihn auf das steuerzahlerfreundliche BFH-Urteil vom 22. Oktober 2009, Aktenzeichen: VI R 7/09 hinweisen. Hiernach ist für eine Steuerersparnis nur relevant, dass der Einbau nachgewiesenermaßen medizinisch notwendig ist.

    Den Hauskauf steuerlich absetzen

    Eine Immobilie gilt als eine der zukunftssichersten Anlageformen, die derzeit erhältlich sind. Zugleich hegt nahezu jeder Mensch den Wunsch nach dem Eigenheim. Doch ein Hauskauf ist immer mit hohen finanziellen Belastungen verbunden und muss dementsprechend gut geplant werden.

    Kosten für den Hauskauf können nicht steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Käufer das Objekt selbst bewohnt. Dies fällt unter den Sachverhalt des selbst genutzten Wohneigentums, der nicht absetzbar ist. Alternativ kann jedoch auf staatliche Förderungen, wie zum Beispiel KfW-Programme oder Wohn-Riester, zurückgegriffen werden.

    Wird das Haus gekauft, um es zu vermieten, können hingegen alle Kosten steuerlich abgesetzt werden. Die Abschreibung erfolgt dabei über mehrere Jahre hinweg, da der Staat davon ausgeht, dass das Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Zusätzlich können die laufenden Kosten (wie beispielsweise Schuldzinsen) für eventuelle Kredite als Werbungskosten abgesetzt werden.

    Wohn-Riester-Darlehen

    Steuervorteile, staatliche Zuschüsse und Zinsersparnis - das Wohn-Riester-Darlehen lohnt sich für den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Laut der Zeitschrift Finanztest belaufen sich die Ersparnisse auf bis zu 50.000 Euro. Solche Riester-Kredite werden von zahlreichen Banken, Versicherern und Bausparkassen angeboten.

    Wohn-Riester-Darlehen sind im Endeffekt normale Immobilienkredite. Kreditnehmer zahlen Raten aus Tilgung und Zins. Für die Tilgung erhalten Hauseigentümer jedoch ähnlich wie für einen Riester-Sparvertrag Steuervorteile und Zulagen. Wer das Eigenheim als Teil der Altersvorsorge plant, kann so bereits während der Bauphase von staatlichen Zuschüssen profitieren.

    Arbeitszimmer steuerlich geltend machen

    Wie das Bundesverfassungsgericht entschied, darf das häusliche Büro von der Steuer abgesetzt werden. Doch nicht jede Berufsgruppe ist dazu berechtigt, und steht ein anderes Arbeitszimmer zur Verfügung, entfällt diese Option ebenfalls. Lehrern wird in der Schule z. B. oftmals ein eigenes Arbeitszimmer zur Verfügung gestellt. In diesem Fall kann das Büro zu Hause nicht steuerlich abgesetzt werden.

    Neben Gewerbetreibenden und Selbstständigen können Rentner unter Umständen die Kosten für ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen. Zu diesem Entschluss kam der Bund der Steuerzahler in Berlin und orientiert sich dabei an einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen (Az. 12 K 264/09).

    Arbeitszimmer im Gartenhaus

    Das Arbeitszimmer im eigenen Garten kann mehrere Steuerprobleme gleichzeitig lösen und spart evtl. mehrere Tausend Euro. Es können Arbeitnehmer und Selbstständige vom Gartenhaus-Steuersparmodell profitieren, wobei sie sämtliche Kosten für Kauf, Einrichtung, Heizung und so weiter als Steuern sparende Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzen können.

    Die Vorteile im Überblick:

    • Ein Arbeitszimmer im Garten gilt als außerhäusliches, nicht als häusliches, Arbeitszimmer. Damit kann der Unternehmer vielen kritischen Fragen des Finanzamtes entgehen.

    • Das Gartenhaus ist keine Immobilie, sondern ein bewegliches Wirtschaftsgut. Dementsprechend muss der Selbstständige in den kommenden Jahren nichts versteuern, da keine stillen Reserven entstehen. Das Gartenhaus gewinnt nicht an Wert, es verliert.

    • Durch den Status als bewegliches Wirtschaftsgut lässt sich der Kaufpreis 16 Jahre lang mit 6,25 Prozent jährlich abschreiben. Je nach Betriebsgröße erhalten Selbstständige zusätzlich die 20-prozentige-Sonderabschreibung.

    • Umsatzsteuerpflichtige erhalten die im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer als Vorsteuer zurück.

    Damit die oben genannten Tipps ohne Probleme anerkannt werden, sollte das Gartenhaus frei auf dem Grundstück stehen, komplett zum Arbeiten eingerichtet sein und keine Gartengeräte enthalten. Wenngleich die private Nutzung bis zu 10 Prozent erlaubt ist, sollte jedoch komplett darauf verzichtet werden.

    Tipp: Um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte das Gartenhaus das ganze Jahr über bewohnbar sein. Dementsprechend ist eine zusätzliche Isolierung und der Einbau einer Heizung sinvoll.

    Für kleine Gartenhäuser mit einer Fläche von bis zu 15 Quadratmetern (dieser Wert ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich) ist oftmals keine Baugenehmigung notwendig.

    Mit dem Garten Steuern sparen

    Beim nachfolgenden Thema kann nur gespart werden, wenn der Neubau bereits fertig ist und sich das Haus nicht mehr im Bau befindet.

    Millionen Deutsche verbringen den Frühling und Sommer mit Gartenarbeit. Viele Hobbygärtner wissen dabei nicht, dass sie jährlich bis zu 1.200 Euro Steuern sparen können, wenn sie sich professionelle Hilfe von einem Gärtner oder anderem Dienstleister holen. Den Steuerbonus gibt es bereits für einfache Arbeiten wie Unkrautjäten oder Rasenmähen und er kann unkompliziert und unbürokratisch von der Einkommensteuerschuld abgezogen werden. Zu den Begünstigungen gehören Gartenarbeiten, Arbeiten rund um das Haus sowie die Beschäftigung einer Haushaltshilfe als 400-Euro-Kraft oder auf Lohnsteuerkarte.

    Hintergrund: Im Jahr 2006 führte der Gesetzgeber die Steuererleichterungen im Rahmen der Dienst- und Handwerkerleistungen ein, um die Schwarzarbeit zu bekämpfen. Zu Anfang waren nur „leichte“ Arbeiten begünstigt, seit Ende 2007 ist auch Herstellungsaufwand erlaubt (BMF-Schreiben vom 26. Oktober 2007, Aktenzeichen: IV C 4 - S 2296-b/07/0003). Das Finanzamt beteiligt sich somit auch am Austausch von Bodenbelägen.

    Beispiele für steuerbegünstigte Gartenarbeiten

    • Bau einer Grundstücksmauer oder eines Zaunes
    • Pflanzen einer Hecke
    • Pflasterung von Wegen, Stellplätzen, Terrassen
    • Verlegung von Rollrasen
    • Mähen eines Rasens
    • Beschnitt der Bäume und Pflanzen
    • Unkrautjäten
    • Fällen von Bäumen
    • Anlage eines Gartenteichs
    • Bau eines Sandkastens, Spielplatzes oder Gewächshauses

    Keine Steuervergünstigung gibt es bei diesen Fällen:

    • Arbeiten dürfen nicht mit einem Neubau zusammenhängen
    • öffentliches Gelände
    • Materialkosten
    • Entsorgung und Gutachtertätigkeiten

    Dieser Text wurde erstellt in Zusammenarbeit mit dem freundlichen Team von guenstigekredite.info.