Recht, Gesetze & Verordnungen: Eine Übersicht für den Hausbau

Recht, Gesetze & Verordnungen: Eine Übersicht für den Hausbau

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    Plant man ein Haus zu bauen, wird man bereits frühzeitig mit dem Baurecht konfrontiert und es wird ein steter Begleiter. Als Eigentümer erwirbt man schließlich nicht nur Rechte, sondern auch rechtliche Pflichten. Die Bedeutung der Gesetze wandelt sich mit den Phasen, die man als zunächst angehender und später als richtiger Immobilienbesitzer oder als Bauherr durchläuft.

    Der Bebauungsplan

    Bebauungsplan

    Quelle: garteneidechse / fotolia.com

    Bereits wenn man auf Grundstücksuche ist, sollte man sich mit einem Gesetz auseinandersetzen, das einen im Prinzip begleitet, solange man an dieser Stelle Eigentum hat. Die Rede ist vom Bebauungsplan, auch kurz „B-Plan“ genannt. Von der Rechtsnatur her ist der Bebauungsplan eine Satzung, da sie auf Beschluss des in der Gemeinde zuständigen Gremiums erlassen wird. Der B-Plan entfaltet Außenwirkung und ist ein verbindlicher Bauleitplan. Bebauungspläne können bei der zuständigen Baubehörde eingesehen werden und zum Teil werden sie von diesen auch im Internet bereitgestellt.

    Der Bebauungsplan ist der Dreh- und Angelpunkt für das Baugebiet und macht zum Teil sehr detaillierte Vorschriften, wie die zukünftige Bebauung auszusehen hat. Ein Blick in den Bebauungsplan verrät viel über den zukünftigen Charakter des Baugebietes und ob es sich überhaupt lohnt, auf den Kauf eines bestimmten Grundstücks hinzuwirken.

    Als Bauherr hat man es in aller Regel mit einem so genannten „qualifizierten Bebauungsplan“ zu tun. Dieser enthält im Gegensatz zum „einfachen Bebauungsplan“ Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung. Das bedeutet, dass festgelegt wird, ob es sich um ein reines Wohn- oder Gewerbegebiet handeln wird oder ob ein Mischgebiet zulässig ist. Ebenso enthält er eine Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen.

    In aller Regel ist ein solcher qualifizierter Bebauungsplan noch weitaus detaillierter. Ob sich da angedachte Traumhaus an Ort und Stelle verwirklichen lässt, kann man bereits den Vorschriften zu Geschoss- und Grundflächenzahl entnehmen, an der Anzahl der erlaubten Vollgeschosse und ob eine offene oder geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist. Zudem gibt es verbindliche Angaben zu Abstandsregelungen, Grenzen und Baulinien. Ebenso werden Bautiefe und zum Teil auch Dachformen und Fassadenfarben festgelegt. Auch – spätestens hier wird es für Fertighausbauer interessant – kann der Bebauungsplan Vorschriften zu den zu verwendenden Baumaterialien enthalten. Ebenso wird die Anzahl von Stellplätzen geregelt. Dies ist ein erstes Indiz, ob die Planung Garagen am Haus zulässt und mit wie vielen Wohneinheiten zu rechnen ist.

    Für die Baufinanzierung relevant ist die vorhandene oder geplante Lage der Versorgungsleitungen, da diese Einfluss auf die Erschließungskosten hat.

    Relevant sind hier die §§ 8 ff. BauGB, im Besonderen aber die §§ 30 ff. Doch nicht jeder Bebauungsplan regelt alles bis ins Detail oder ist repressiv zu verstehen. Schließlich schafft ein Bebauungsplan vor allem Baurecht und ermöglicht damit, dass man sich innerhalb der gesetzten Grenzen frei bewegen kann und als Grundstückseigentümer auch einen Anspruch darauf hat. Daneben schützt er Anlieger und Nachbarn, wenn plötzlich auf einem benachbarten Grundstück ein Großprojekt verwirklicht werden soll oder sich ein Bauherr nicht an die Vorschriften hält.

    Gibt es keinen Bebauungsplan für das Grundstück, hat man sich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB an Art und Maß der Nachbarbebauung zu orientieren.

    Lasten auf dem Grundstück

    Hat man sich zum Kauf des Grundstücks entschlossen, gilt es abzuklären, ob Lasten auf dem Grundstück liegen. Damit sind weder Belastungen aus vorheriger Nutzung gemeint, noch dass schwere Gegenstände oder Altbebauung auf dem Grundstück stehen, sondern rechtliche Lasten.

    Grundsätzlich wird zwischen Baulasten und Lasten im Grundbuch unterschieden. Mit Einsicht in das Baulastenverzeichnis der Baubehörde kann man erfahren, ob beispielsweise Baumfällverbote vorliegen, Nachbarn Wege- und Überfahrrechte eingeräumt wurden oder ob auf dem Grundstück Raum für PKW-Stellplätze vorgehalten werden muss. Ebenso können Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn sowie Anbauverpflichtungen hinterlegt sein. So kann die Verpflichtung für den Grundstückseigentümer bestehen, ein Doppelhaus zu errichten.

    Rechte Dritter sind zudem im Grundbuch vermerkt. Ein Blick in dieses verrät, ob beispielsweise eine Grundschuld auf dem Grundstück liegt oder ob Dienstbarkeiten eingerichtet wurden. Diese kann aus persönlichen Dienstbarkeiten bestehen, die einzelnen Personen das Recht einräumen das Grundstück auf bestimmte Weise zu nutzen. Ein klassischer Fall ist das Wassergewinnungsrecht.
    Auch können Nießbrauchrechte eingeräumt sein. Besteht ein privates Vorkaufsrecht (§ 463 ff. BGB), ist auch dieses im Grundbuch vermerkt.

    Zudem kann es öffentliche Lasten geben. Diese stehen nicht im Grundbuch. So kann gemäß § 24 bzw. § 25 BauGB ein „allgemeines“ oder „besonderes Vorkaufrecht“ der Gemeinde bestehen. In neu geschaffenen Wohngebieten ist leicht ersichtlich, dass noch öffentliche Erschließungskosten anfallen. Ob in bereits bestehenden Baugebieten noch Erschließungskosten offen sind, lässt sich bei der zuständigen Baubehörde erfragen.

    Eine besondere Grundstückslast: die „Erbpacht“

    Gerade in Großstädten, in denen die Grundstückspreise in den Himmel schießen, kommt der Erbpacht eine immer größere Bedeutung zu. Wobei „Erbpacht“ nur umgangssprachlich verwendet wird. Rechtlich handelt es sich bei dem Modell um Erbbaurecht. Die Erbpacht wurde als Relikt des Lehnswesens 1947 abgeschafft. Heutzutage stellt das Erbbaurecht eine Alternative zum Grundstückskauf dar. Dabei räumt der Grundstückseigentümer der anderen Partei das Recht ein, das Grundstück zu bebauen. Dafür hat der Erbbaurechtsnehmer einen Zins zu zahlen. Dieser kann niedriger sein als die Summe aus Tilgung und Zins, die man für einen Immobilienkredit abzuzahlen hätte. Jedoch steigt der zu entrichtende Betrag mit der Zeit und man erhält kein Eigentum an dem Grundstück. Gerade in Zeiten hoher Zinsen rechnet sich der Erbbau. Vor allem Kirchen bieten Grundstücke mit Erbbaurecht an. Hier kann es zudem Vergünstigungen für kinderreiche Familien geben. Verkauft man das Haus, tritt der Käufer an die Stelle des bisherigen Erbrechtsnehmers und hat den entsprechenden Zins zu entrichten. Für den Erbbau gibt es mit dem Erbbaurechtsgesetz ein eigenes Gesetz. 

    Immobilienkauf – der Notar kümmert sich um die rechtlichen Aspekte

    Der Kauf des Grundstücks wird vom Notar begleitet. Er sorgt für einen fairen und transparenten Ablauf und veranlasst die Änderungen im Grundbuch. Zudem berät er die Kaufparteien rechtlich und setzt den Kaufvertrag auf.

    Der „Kauf“ des Fertighauses

    Natürlich spricht man immer vom „Hauskauf“. Gerade beim Fertighaus steht aufgrund der deutlich verkürzten Bauphase auch weniger der Bau im Vordergrund als der Kauf des Hauses. Man geht zuvor durch die Bemusterungszentren und entscheidet sich, welche Fliesen oder welchen Bodenbelag man gerne hätte. Nur handelt es sich rechtlich nicht um einen Kaufvertrag. Man schließt mit dem Fertighausanbieter einen Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB). Das bedeutet, dass der Fertighausanbieter keine Sache schuldet, sondern ein Werk. Man selbst ist auch nicht „Käufer“ sondern „Besteller“.

    Aber nicht alle Vorschriften des BGB sind anwendbar. Da es sich um Bauobjekt handelt, legen die Fertighausanbieter die Gewährleitungsansprüche der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) bei Mängeln fest. Dieser stellt sie rechtlich besser, da die Gewährleitung nach der VOB/B nur vier Jahre beträgt, während das BGB eigentlich fünf Jahre vorsieht.

    Die Energieeinsparverordnung (EnEV)

    Kaum ein Gesetz hatte in den vergangenen Jahren einen solchen Einfluss auf die Baubranche wie die Energieeinsparverordnung und wird dies auch weiterhin haben. Denn die Vorschriften werden kontinuierlich verschärft. In ihr werden die Energiestandards definiert und nicht zuletzt durch die Einführung des Energieausweises hat die Energieeffizienz auch Auswirkungen auf den Wert des Gebäudes. Neben den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen ist die Energieeinsparverordnung steter Begleiter der Bauplanung.

    Die Baugenehmigung

    Damit man mit dem Bau des Hauses anfangen kann, braucht man noch eine Baugenehmigung. Bewegt man sich mit dem Bauvorhaben innerhalb der Grenzen des Bebauungsplans, ist die Genehmigung eigentlich nur ein formaler Akt. Abweichungen von der Bauleitplanung sind in jedem Fall genehmigungsbedürftig. Rechtsgrundlage hier ist die §§ 144 ff. BauGB in Verbindung mit der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes (s.u.).

    Die Bauabnahme

    Am Ende der Bauphase oder je nach Vereinbarung auch nach Teilleistungen muss der Auftraggeber (Besteller) das Werk abnehmen. Das heißt, dass man bestenfalls das Werk in Augenschein nimmt und es damit als „erfüllt“ anerkennt. Damit tritt man in das Stadium der Abrechnung und Gewährleistung ein. Die Abnahme kann gemäß § 12 Abs. 3 VOB/B wegen wesentlicher Mängel verweigert werden. Mängel die vor Abnahme moniert werden, müssen gemäß § 4 Abs. 7 VOB/B  vom Auftragnehmer auf eigene Kosten mangelfrei ersetzt werden. Mängel, die nach Abnahme auftreten oder auffallen, fallen in den Anwendungsbereich des § 13 VOB/B.

    Auf gute Nachbarschaft – Einfriedung und Immissionen

    Verordnung Nachbarschaft

    Quelle: Matthias Ott / fotolia.com

    Sind die Baumaschinen abgezogen und steht das Haus an Ort und Stelle, werden die rechtlichen Verpflichtungen nicht weniger. Neben der Pflicht Grundbesitzabgaben zu zahlen, Laub zu kehren und Schnee zu räumen, gibt es weitere rechtliche Verpflichtungen. Ob diese von angenehmer Natur sind oder nicht, kommt auf den Einzelfall an. Manche Menschen haben das Bedürfnis, sich vor neugierigen Blicken zu schützen und bauen so schnell wie möglich einen dichten Zaun entlang der Grundstücksgrenze. Bevor man aber zur Tat schreitet, sollte man einen Blick in den Bebauungsplan und die Gemeindeordnung werfen, ob eine Einfriedung überhaupt zulässig ist.

    In den meisten Bundesländern beträgt die Orientierungshöhe für Hecken 2 Meter. Manche Gemeinden wollen aber vermeiden, dass man sich hinter blickdichten Mauern verschanzt, da das nicht ins Straßenbild passt oder – gerade bei Eckgrundstücken – die Verkehrssicherheit gefährdet. In anderen Gemeinden oder Baugebieten kann es eine Pflicht zur Einfriedung geben, so dass man entlang der Grundstücksgrenze eine Mauer, Zaun oder Hecke Pflanzen muss. Daraus ergibt sich zwangsläufig die Frage, wer die Kosten zu tragen hat. Schließlich wirkt Sichtschutz in zwei Richtungen und der Nachbar kann sich an den Kosten beteiligen. Wenn man sich darauf verständigt, ist das kein Problem. In dem Fall tragen beide Parteien auch die Verantwortung für die Pflege und Instandhaltung der Einfriedung. Werden sich die Parteien jedoch nicht einig, greifen – soweit vorhanden – die gesetzlichen Vorschriften. Möchte beispielsweise eine Partei eine Hecke pflanzen, während die andere einen Zaun bevorzugt, kann man beides umsetzen – nur eben auf dem eigenen Grundstück. In Brandenburg muss der Eigentümer immer seine, von der Straße aus gesehen, rechte Grundstücksgrenze einfrieden.

    Nicht nur die Grenzbepflanzung ist immer wieder Streitgegenstand zwischen Nachbarn. Schon die erste Fassung des BGB von 1896 enthält Regelungen zu dem Thema. Bäume, die ein Grundstück beschatten oder Äste und Wurzeln, die über die Grundstücksgrenze reichen, lösen seit Jahrhunderten Streit zwischen Nachbarn aus. Deswegen ist genau diese Frage im § 910 BGB ziemlich eindeutig geklärt.

    Auch Immissionen sorgen regelmäßig für Unstimmigkeiten. Diese können unterschiedlicher Art sein. Gerade was Belastungen aus Licht und Lärm betrifft, sind die die Immissionsschutzverordnungen der Länder relativ eindeutig. Diese sehr technischen Vorschriften sind jedoch nicht immer mit den allgemeinen Lebensumständen vereinbar. So muss man auf dem Land sicher eher mit einem frühmorgendlichen Hahnenschrei rechnen und diesen auch akzeptieren, als dies in Innenstädten von Metropolen der Fall ist. Im Gegensatz dazu sind in Innenstädten Lichtimmissionen eher hinzunehmen als auf dem Land. Auch Belästigungen durch Qualm und Geruch, wie sie beispielsweise durch Grillen hervorgerufen werden, werden regelmäßig vor Gerichten verhandelt. In solchen Fällen gibt es bisher aber weder eine eindeutige Rechtsprechung noch Gesetze, die diesen Sonderfall abschließend regeln.

    Das Haus oder die Wohnung vermieten

    Auch wenn die Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden häufig im Fokus steht, ist es nicht unüblich, Fertighäuser zu vermieten oder Mietwohnungen in Fertighäusern zu bauen. Die kalkulierten Mieteinnahmen sind dann ein wichtiger Baustein bei der Baufinanzierung, so dass sich mit ihnen ein wesentlicher Teil der monatlichen Raten decken lässt. Natürlich gehen mit der neuen Rolle als Vermieter auch zahlreiche Pflichten einher.

    Auf starre Mietklauseln verzichten

    Das Gesetz ist eigentlich eindeutig. Als Vermieter hat man gemäß § 535 BGB die Pflicht, „dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten“. Dass sich nicht zuletzt durch das Verhalten des Mieters Wohnungen und Häuser mit der Zeit „abwohnen“, liegt in der Natur der Sache. Deswegen war es jahrelange Praxis, Mietern in Mietverträgen die Pflicht aufzuerlegen, innerhalb festgeschriebener Fristen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Dass diese Regel schwer mit dem Wortlaut des Gesetzes zu vereinbaren ist, hat der BGH erkannt und im Mai 2013 entschieden, dass starre Fristen in Mietverträgen unwirksam sind (BGH VIII ZR 285/12). Statt „alle 3 Jahre ist die Küche zu streichen“ sollte die Formulierung etwas weicher gestaltet werden wie „normalerweise alle 3 Jahre“, „meist nach 5 Jahren sind die Wohnräume zu streichen“. Erkennt man bei einer Wohnungsbesichtigung Renovierungsbedarf, kann man den Mieter zu einer solchen auffordern. Das Recht zur Besichtigung steht dem Vermieter gemäß § 809 BGB zu. Allerdings sind Besichtigungen nur alle ein bis zwei Jahre zulässig (LG München II, 12 S 1118/08) und müssen wenigstens 24 Stunden zuvor angekündigt werden. Die Pflicht beim Auszug zu renovieren, besteht nur, wenn der Mieter auch in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist (BGH VIII ZR 185/14) oder soweit er selber die Wände bunt gestrichen hat (BGH VIII ZR 416/12).

    Schäden aus Kaution begleichen

    Es empfiehlt sich zudem, bei Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll anzufertigen und eventuelle Schäden zu dokumentieren. Schäden, die über „gebrauchsübliche Substanzeinwirkung“ hinausgehen, hat der Mieter selbstverständlich zu begleichen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter nach dem Auszug für solche Fälle die Kaution verwenden. Aber auch nur für solche Fälle. Ist der Mieter mit der Miete im Rückstand oder hat diese (ungerechtfertigt) gemindert, darf der Vermieter die Kaution nicht als Ausgleich „aufbrauchen“ (BGH VIII ZR 234/13)

    Das Fertighaus als Mehrgenerationenhaus

    Schon bei der Hausplanung macht man sich heute Gedanken, wie man es auch im Alter bewohnen kann. Natürlich denkt man dabei vor allem an barrierefreie Badezimmer oder wie sich Treppen bewältigen lassen. Doch auch rechtlich sollte man sich diese Frage stellen. Und so kommt dem Mehrgenerationenwohnen eine gesteigerte Bedeutung zu. Ein Familienhaus mit getrennten Wohneinheiten zu bauen, ist aus verschiedenen Gründen attraktiv. Ein Punkt ist sicherlich, dass man sich die unmittelbaren Nachbarn aussuchen kann. Für junge Familien ist es angenehm, dass nahezu immer jemand zuhause ist, um sich um die Kinder zu kümmern, wenn man selbst beruflich eingespannt ist. Für die Großeltern ist es generell schön, dass sie nicht allein im Haus sind und im Zweifel schnell Hilfe vor Ort ist, sollten sie einmal stürzen. Gleichzeitig haben alle Parteien ihren eigenen Bereich, so dass die Privatsphäre gewahrt bleibt.

    Mit den Eltern oder Schwiegereltern zusammen zu bauen, hat auch den Vorteil, dass man das Haus – zumindest anteilig – gemeinsam finanzieren kann. Die ältere Generation erhält einen auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Wohnung oder Doppelhaushälfte und erspart sich womöglich so den Umzug in eine seniorengerechte Wohnung oder ein Altenheim. So lässt sich auch im Alter noch ein bedarfsgerechtes Haus finanzieren. Auch ist es möglich, die Wohnung als Eigentumswohnung zu erwerben. Man könnte also mit den Kindern zunächst eine Baugemeinschaft und schließlich eine Eigentumsgemeinschaft bilden. Grundlage für das Gemeinschaftseigentum bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

    Die Immobilie vererben

    Für viele Menschen ist es wichtig, dass das Haus im Familienbesitz bleibt. Es kommt natürlich auf den Einzelfall an, generell lässt sich jedoch sagen, dass unter nahen Verwandten Schenken günstiger ist als Vererben. Da bietet es sich natürlich an, wenn die Kinder das Haus rechtzeitig übernehmen. Gleichzeitig kann und sollte man sich ein Wohn- und Nutzungsrecht als Nießbraucher eintragen lassen (§ 837 BGB). Bei einer Schenkung innerhalb der Familie fallen häufig keine Steuern an, denn der Steuerfreibetrag für Lebenspartner beträgt 500.000 Euro und bei Kindern bei 400.000 Euro pro Kind (siehe Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz).

    Anderenfalls ist dasErbe nur steuerfrei, wenn der Erbe die vom verstorbenen zuvor selbstgenutzte Immobilie mindestens zehn Jahre bewohnt. Die Zehnjahresfrist kann man sich auch anderweitig zunutze machen. Denn den man kann eine Immobilie auch „häppchenweise“ verschenken. Und so den Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen.

    Generelle Baugesetze des Bundes und der Länder

    • Das Baugesetzbuch

      Das Baugesetzbuch regelt vor allem die Kompetenzen der öffentlichen Hand. So enthält es Vorschriften für die Auftsellung und Änderung von Bauleitplanung, Städteplanung, Naturschutz. 
      Baugesetzbuch

    • Die Baunutzungsverordnung 

      Dieses Gesetz beschreibt zwar primär Art- und Maß der baulichen Nutzung, und enthält zahlreiche Legaldefiniotionen von Begriffen, ist jedoch für den Häuslebauer insofern relevant, da er beispielsweise ersehen kann, was ein "Reines Wohngebiet" von einem "Allgemeinen Wohngebiet" unterscheidet. 
      Baunutzungsverordnung

    • Die Homorarordnung für Architekten und Ingenieurleistungen (HOAI)

      Die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) enthält Vorschriften darüber, was und wie Architekten unr (Bau)Ingeniuere für ihre Leistungen abrechnen dürfen. 
      Honorarordnung für Architekten und Ingenieurleistungen

    • Die Baustellenverordnung 

      Die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen, so der volle Name, regelt kurz und bündig, Vorraussetzungen für die Anmeldung und die Pflichten auf einer Baustelle.
      Baustellenverordnung

    • Die Energieeinsparverordnung EnEV

      Die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden hatte in den vergangenen Jahren großen Einfluss auf den den Hausbau.
      Energieeinsparverordnung

    Die Landesbauordnungen der Bundesländer

    Quellen

    • Titelbild: M. Schuppich / fotolia.com