Das Grundstück

Bei den Baukosten nehmen die Kosten für das Grundstück inzwischen oft schon ein Drittel der zur Verfügung stehenden Summe ein. Bezahlbares Bauen wird deshalb immer mehr das zentrale Thema beim kostengünstigen Bauen. Hier lohnt es sich ganz besonders, nach Alternativen zu suchen. Bebauungspläne werden meist noch so aufgestellt, als ob Bauland unbegrenzt zur Verfügung stehen würde. Aber sie lassen sich ändern.

Gemeinsam bauen

Als kostengünstig haben sich Hausgruppen mit kleinen Privatflächen - in Verbindung mit einer großzügig bemessenen Gemeinschaftsfläche - herausgestellt. Wenn dies in einem bestehenden Bebauungsplan nicht möglich scheint: Die Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist mit Zustimmung der Kommune und eventuell der Nachbarn fast immer machbar. Bei den Behörden rennt man offene Türen ein, da hier Fachleute sitzen, die längst ein Gespür für die Qualität des verdichteten Bauens entwickelt haben. Ein Beispiel: Für ein Reihenmittelhaus genügen ca. 200 Quadratmeter an "Privatfläche" für das Haus einschließlich Garten. Schließen sich zehn Familien zusammen und erwerben zusätzlich zum Privatgrund eine Gemeinschaftsfläche von etwa 500 Quadratmetern, so kauft jede Familie ihre eigenen 200 Quadratmeter plus einem Zehntel der Gemeinschaftsfläche. Für diese insgesamt 250 Quadratmeter ist ein Durchschnittspreis von ca. 100.000 Mark fällig. Dafür stehen aber jeder Familie insgesamt 700 Quadratmeter zur Verfügung, die bei einem freistehenden Einfamilienhaus mit 280.000 Mark zu Buche schlagen würden.

Restgrundstück

Eine besondere Bedeutung kommt auch "schwer zu bebauenden" Grundstücken zu. Hanggrundstücke, Restgrundstücke an Kreuzungen oder auch frei gewordene Militärgelände sind Liegenschaften in oft guter Lage und haben darüber hinaus ein gewachsenes Umfeld mit guter Verkehrsanbindung. Hinter der Bebauung solcher Grundstücke sollte immer und in erster Linie ein durchdachtes Gesamtkonzept stecken, das auf die Besonderheiten dieser Grundstücke individuell eingehen muss. Für die Lösung dieser Probleme ist der Architekt ein ausgebildeter Fachmann, er kann in seinen Voruntersuchungen bereits den möglichen baulichen Rahmen abstecken.

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Erbbaurecht

Wieder in Mode gekommen ist auch das Erbbaurecht. Es berechtigt dazu, ein Grundstück zu bebauen und wie ein Eigentümer zu nutzen. Dafür muss der Erbbauzins bezahlt werden. Von der Höhe der Zinsen hängt es ab, ob daraus ein gutes Geschäft wird. Von Vorteil ist, daß kein Eigenkapital eingesetzt wird. Die speziellen Vorteile und Probleme dieser Grundstücksbeschaffung sind so vielschichtig, daß ein Rechtsfachmann eingeschaltet werden sollte. Ausführliche Infos finden Sie in unserem Fachbeitrag zum Erbbaurecht.

Rentenkauf

Interessant kann auch der Rentenkauf sein. Hier wird der Kaufpreis nicht in einer Summe und sofort, sondern in Form einer monatlichen Rente bezahlt.

Bauerwartungsland

Wer warten kann, kann auch Bauerwartungsland kaufen, das im Flächennutzungsplan einer Gemeinde zur Bebauung als vorgesehen ausgewiesen ist, für das aber noch kein verbindlicher Bebauungsplan aufgestellt wurde. Vorteil: Das zu erwartende Bauland ist meist sehr günstig. Nachteil: Das Risiko, wann und ob es je Bauland wird, liegt alleine beim Käufer.

Nebenkosten

Eng verbunden mit dem Grundstückskauf sind Nebenkosten, von denen der private Bauherr oft vorher nichts ahnt. Vor dem Abschluß eines Kaufvertrages müssen folgende Punkte geklärt sein: Welche Erschließungskosten sind mit dem Kauf des Grundstücks abgedeckt, welche muss der Käufer noch tragen?

Erschließung

Bei einem voll erschlossenen Grundstück sind auch alle Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten. Sind hier Unklarheiten, sollte im notariell beurkundeten Kaufvertrag exakt festgehalten werden, wer welche Kosten trägt. Besonderes Augenmerk ist auf folgende Punkte zu legen:

Grafik-Erschließung-Grundstück.png

Hier müssen mit den Vorbesitzern klare Verhältnisse geschaffen werden. Ob und in welchem Umfang Folgekosten für Infrastrukturmaßnahmen der Gemeinde zu erwarten sind, erfährt man auf dem zuständigen Gemeindeamt. Sollten diese unzumutbar hoch erscheinen, wird dies mit Sicherheit Einfluß auf den Grundstückspreis haben. Auch sollte geklärt werden, wer die Grenzsteine freilegt, was zum Einmessen der Gebäude von größter Wichtigkeit ist. So kann es durch geschicktes Argumentieren und Verhandeln möglich sein, die zuerst genannten Forderungen des Verkäufers zu reduzieren

Notargebühren

Für jede Beurkundung, die ein Notar vornimmt, wird eine Gebühr fällig. Diese richtet sich nach dem Geschäftswert. Die Beurkundung des Kaufvertrages einschließlich der Auflassung und der Bewilligung der Auflassungsvormerkung kann in einem Akt erledigt werden. Wird die Auflassung nicht zusammen mit dem Abschluß des Kaufvertrages erklärt, so ist eine weitere Amtshandlung des Notars notwendig, es werden erneut Gebühren fällig.

Fazit

Nehmen Sie von vorneherein Abschied vom Traum des Tausendquadratmeter-Grundstücks in Südlage mit Blick auf die Alpen. Auch auf kleinen und schwierigen Grundstücken kann man schön wohnen. Gemeinsam bauen bringt oft zusätzlichen Freiraum zu reduziertem Preis. Lassen Sie sich nicht die gesamten Erschließungskosten aufs Auge drücken - das kann schwer ins Geld gehen.

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