Ausbaustufen Schlüsselfertig und Bezugsfertig - Was ist enthalten?

Hausbaufirmen bieten verschiedene Ausbaustufen an. Diese unterscheiden sich je nach Anbieter - auch in den Bezeichnungen. Häufig findet man folgende Unterscheidung:

Einige Anbieter differenzieren noch feiner, was insbesondere den Innenausbau betrifft. So werden teilweise folgende Abstufungen angeboten:

• Technikfertig (inkl. Haustechnik)
• Bad komplett (zusätzlich inkl. Sanitäreinrichtungen)
• Malerfertig (zusätzlich inkl. Malerarbeiten & Bodenverlegung)

Schlüsselfertig ist kein Rechtsbegriff. Im Baurecht findet sich der Begriff nicht. Er hat sich in der Praxis herausgebildet und wird auch marketingtechnisch genutzt. Schlüsselfertig ist weitgehend Definitionssache. Allerdings darf der Begriff nicht nach Belieben verwendet werden. Ein Rohbau ist sicher nicht schlüsselfertig, das Haus muss sich in einem Ausbauzustand befinden, in dem eine Schlüsselübergabe möglich ist.

Von ähnlicher Rechtsqualität wie schlüsselfertig sind die Begriffe bezugsfertig oder wohnkomplett. Auch sie sind baurechtlich nicht geregelt. Allerdings taucht der Begriff "bezugsfertig" in baufremden Vorschriften auf, unter anderem im Bewertungsgesetz - einer Steuervorschrift. Danach gilt:

"...Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen..." (§ 178 BewG).

Ein Hauskäufer eines bezugsfertig zugesagten Baus kann daher erwarten, dass das Haus bei Übergabe tatsächlich beziehbar und bewohnbar ist. Das ist sicher nicht der Fall, wenn Böden fehlen oder keine Sanitäranlagen vorhanden sind. Daher ist der Begriff bezugsfertig etwas weitergehend als schlüsselfertig.

Was bedeutet schlüsselfertig bauen? Die Antwort darauf liefert letztlich der jeweilige Bauvertrag. Dabei kommt es vor allem auf die Bau- oder Leistungsbeschreibung an. Sie ist Vertragsbestandteil und erfasst alle Leistungen, die von der Hausbaufirma im Rahmen des vereinbarten Pauschal- oder Festpreises erbracht werden müssen. Ist ein schlüsselfertiges Haus vereinbart, geht aus der Bau- oder Leistungsbeschreibung der konkrete Ausbauzustand hervor. Darauf kann man sich auch rechtlich berufen. Das gelingt naturgemäß umso besser, je detaillierter, konkreter und umfassender die einzelnen Leistungen beschrieben sind.

Bauverträge sind privatrechtliche Verträge, bei denen Vertragsfreiheit gilt. In vielen Verträgen bezeichnet Schlüsselfertigkeit einen Ausbauzustand, in dem das Haus noch nicht (ganz) bezugsfertig ist. Typische Leistungen, die beim schlüsselfertigen Haus fehlen können, sind:

• Bodenbeläge
• Einbauarbeiten (Einbauküche, Einbaumöbel)
• Maler- und Tapezierarbeiten
• Fliesenarbeiten
• Außenanlagen

Viele Hausbaufirmen bieten solche "Finish"-Arbeiten bis zur Komplett-Fertigstellung gegen Aufpreis als Zusatzleistung an. Die Alternative ist die Beauftragung von Handwerkern oder die kostengünstige Erledigung in Eigenleistung - bei entsprechendem handwerklichem Geschick.

Es gibt aber noch mehr Arbeiten und Kosten, die weder in einem schlüsselfertigen noch einem bezugsfertigen Haus enthalten sind. Dazu gehören vor allem Arbeiten zur Bauvorbereitung (Erdaushub, Grundstücksbegradigung). Gerade bei Fertighäusern ist das Fundament, der Keller, die Kellerdecke oder die Bodenplatte oft nicht standardmäßig im Leistungsumfang und folglich nicht im Preis. Im Angebot steht dann zum Beispiel "ab OK Bodenplatte" - OK ist das Kürzel für Oberkante.

In vielen Fällen ist es allerdings möglich, solche Arbeiten mit dem Hausanbieter zu vereinbaren. Die Kosten dafür kommen dann beim Hauspreis on Top. Genehmigungs- und Erschließungskosten gehen fast immer zu Lasten des Auftraggebers. Das gilt in der Regel auch für Vermessungsarbeiten. Häufig findet sich dafür der Begriff bauseits. Bauseits zu erledigende Arbeiten muss der Bauherr bzw. Hauskäufer tragen.

Ein schlüsselfertiges Haus kostet üblicherweise mehr als ein Bausatzhaus oder ein Ausbauhaus und hat einen niedrigeren Preis als ein bezugsfertiges Haus. Wie groß die Unterschiede sind, hängt natürlich vom jeweiligen Leistungsumfang der "Schlüsselfertigkeit" ab.

Bei Vergleichen ist zu berücksichtigen, dass auch die in Eigenregie zu leistenden Arbeiten nicht kostenlos sind. Wer selbst am Bau in Eigenleistung tätig ist, setzt dafür Zeit und Arbeitskraft ein. Oft dauert der Bau erheblich länger - dies ist mit zu kalkulieren. Müssen andere Firmen zur Herstellung der Bezugsfertigkeit beauftragt werden, entstehen ebenfalls Kosten. Außerdem ergibt sich zusätzlicher Koordinationsaufwand, wenn nicht alle Arbeiten "aus einer Hand" erfolgen. Somit bietet ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Haus in der Regel den enspanntesten Hausbau für Bauherren.

Die Vereinbarung eines schlüsselfertigen Hauses macht Sinn, wenn Sie sich selbst nur wenig um Ihr Bauvorhaben kümmern können oder wollen. Die genaue Festlegung der zu erbringenden Leistungen in der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung ist das A und O beim schlüsselfertigen Bauen.

Ein guter Hausanbieter wird von sich aus auf höchstmögliche Transparenz und Vollständigkeit bei der Darstellung seiner Leistungen achten. Bei den Hausanbietern, die mit uns zusammenarbeiten, ist das durchweg der Fall. Ob ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Haus zugesagt wird, ist dabei letztlich zweitrangig. Man sollte sich nur der möglichen Unterschiede und Konsequenzen bei den Begriffen bewusst sein.