Bauen ohne Baugenehmigung: Was ist genehmigungsfrei?

Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis für Ihr geplantes Bauvorhaben. Sie bedarf der Antragstellung und einer plausiblen Darstellung aller Details Ihrer Bauplanung. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie auf Ihrem erschlossenen Baugrundstück alles errichten können, denn es gibt eine ganze Reihe an Bauvorhaben, die auf der Genehmigungspflicht beruhen.

Die Baugenehmigung ist nach ihrer Erteilung 3 Jahre gültig, an die vertraglichen Auflagen gebunden und bei Kontrollen auf der Baustelle vorzulegen. Bei Verstoß gegen die Regeln oder beim genehmigungspflichtigen Bauen ohne Erlaubnis drohen empfindliche Bußgelder und der Abriss des Gebäudes.

Zwar existieren auch komplett verfahrensfreie Bauvorhaben, für die weder Bauantrag noch Bauanzeige nötig sind. Trotzdem sind Sie als Baufamilie auch in diesem Falle dafür verantwortlich, bestehende Vorschriften des Bebauungsplans beispielsweise in Bezug auf Grenzabstände zu befolgen und etwaige notwendige Zusatzgenehmigungen wie zum Beispiel eine denkmalschutzrechtliche Bewilligung einzuholen. Unter solche verfahrensfreien Bauvorhaben fallen in Bayern laut Bayerischer Bauordnung beispielshalber Garagen und Carports bis 50 qm sowie Brunnen (BayBO Art. 57 (1) 1 b und 4 a).

Genehmigungsfreie Bauvorhaben wie die zu Beginn beschriebenen setzen in der Regel eine Bauanzeige voraus, die überschaubarer und günstiger als die klassische Baugenehmigung ist – weiter unten erfahren Sie mehr zum Bauanzeigeverfahren. In Hessen dürfen Sie beispielsweise als genehmigungsfreies Bauvorhaben einen Wintergarten bis 30 qm anbauen, wenn ein Abstand von 3 Metern zum benachbarten Grundstück gewahrt bleibt (Hessische Bauordnung HBO § 55 Anlage 2 1.1.12). Wie bereits angesprochen, variieren die Maßangaben für verfahrens- und genehmigungsfreie Bauvorhaben jedoch von Bundesland zu Bundesland und sollten stets individuell überprüft werden. Genehmigungsfrei sind generell und üblicherweise

• Geräteschuppen bis 30 m3
• Terrassenüberdachungenmit maximal 3 m Bautiefe
• Zäune und Mauern bis zu 2 m Höhe können als Grundstücksabgrenzung ebenfalls ohne Baugenehmigung errichtet werden. Hier gilt eine Ausnahme, wenn Ihr Grundstück an den öffentlichen Bereich angrenzt. Die Höhe der Einfriedung ohne Genehmigung darf in diesem Fall 1 m nicht überschreiten.
• Sie können in den meisten Fällen einen Carport genehmigungsfrei bauen
• Poolsbis 100 m3 Fassungsvermögen

Anlagen für Heizung, Lüftung und Abwasser kann man ebenfalls als genehmigungsfreie Bauvorhaben betrachten.

Beim Bauanzeigeverfahren handelt es sich um einen vereinfachten Bauantrag, der für bestimmte genehmigungsfreie Bauvorhaben möglich ist. Mit dieser Methode sparen Sie Zeit und Kosten, da das Anzeigeverfahren schneller abgewickelt wird und obendrein preiswerter als ein Bauantrag ist. Ob Sie das Anzeigeverfahren nutzen können oder einen klassischen Bauantrag stellen müssen, hängt vom Bebauungsplan ab. Wenn Ihr Grundstück einem sogenannten B-Plan unterliegt und Sie sich strikt an den Bebauungsplan halten, gilt Ihr Vorhaben nach einem Zeitraum von 4 Wochen nach Eingang der Bauanzeige als genehmigt - sofern vorab keine Ablehnung bei Ihnen einging.

Folgende Unterlagen sind beim Anzeigeverfahren vollständig einzureichen. Hinweis: Eine Nachreichung ist in diesem Fall nicht möglich.

Der Schwarzbau ist in Deutschland eine Straftat, die mit hohen Geldbußen geahndet wird. Je nach Größe und Umfang des Projekts, dass Sie ohne Baugenehmigung bauen, kann das zuständige Bauamt ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro anberaumen. Trotz Bußgeldzahlung darf das Bauwerk aber nicht stehenbleiben. Der Abriss ist eine Folge, mit der Sie beim genehmigungspflichtigen Bauen ohne Baugenehmigung rechnen sollten.

Neben dem Schwarzbau auf Ihrem Grundstück kann ein größerer Ausbau im Haus zu einer kostenintensiven Angelegenheit werden. Wenn Sie beispielsweise ein denkmalgeschütztes Gebäude nach Ihren Vorstellungen umbauen und dafür keine Genehmigung de zuständigen Behörde haben, ist eine Nutzungsuntersagung mit Anweisung zum Rückbau (Wiederherstellung des Originalzustands) möglich.

Artikel erstellt am 23. Juli 2021, überarbeitet am 18. September 2023