Wozu benötigt man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt?
Von Celine Hausenstein Am 8. November 2021
Kaufen Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, müssen Sie zusätzlich zum Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichten. Auf Antrag stellt die Behörde Ihnen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst hiernach ist es möglich, dass die für den Eigentumsübertrag erforderliche Umschreibung im Grundbuch vorgenommen wird.
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Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt?
Sie erhalten eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, wenn Sie gegenüber der Behörde den Nachweis erbringen, dass Sie bei dem Erwerb einer Immobilie die fällige Grunderwerbssteuer gezahlt haben.
Die rechtlichen Grundlagen für die Erstellung der Bescheinigung liefern die §§ 18 und 22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz). Gemäß § 18 GrEStG macht der von Ihnen beauftragte Notar gegenüber dem zuständigen Finanzamt eine schriftliche Anzeige, in welcher der Immobilienkauf dokumentiert ist. § 22 GrEStG regelt, dass die Änderung des Grundbuchauszuges erst vorgenommen werden kann, wenn der Käufer den Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsteuer und die Tilgung anderer Steuerforderungen erhalten hat.
Die Vorlage des Dokuments ist die notwendige Voraussetzung für jeden Immobilienkauf. Diese müssen Sie als Käufer eines Hauses erbringen, wenn Sie das Eigentum an dieser Immobilie bekommen möchten. Mit Ausstellen des Dokuments bestätigt das Finanzamt, dass keine steuerlich relevanten Gründe gegen die für den Eigentumsübergang erforderliche Grundbuchumschreibung bestehen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Immobilienkauf
Ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Immobilienkaufvertrag nicht rechtsgültig. Durch die Bestimmung des § 22 GrEStG ist das Grundbuchamt in diesem Fall daran gehalten, die beantragte Umschreibung des Grundbuchauszugs nicht vorzunehmen.
In welchen Fällen ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung notwendig?
Sie benötigen die Unbedenklichkeitsbescheinigung Ihres Finanzamts spätestens, wenn Sie die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie im Grundbuch umschreiben lassen möchten. Ohne Vorlage des Nachweises über die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist das Grundbuchamt berechtigt, die beantragte Grundbuchumschreibung zu verweigern.
Damit das Finanzamt Ihnen diesen Nachweis erstellt, müssen Sie gegenüber der Behörde belegen, dass Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung tatsächlich nachgekommen sind. Die Grunderwerbsteuer wird vom deutschen Fiskus immer erhoben, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Die Verpflichtung zur Zahlung kann im Immobilienkaufvertrag festgelegt werden.
In welchem Zusammenhang steht die Unbedenklichkeitsbescheinigung mit einer Baufinanzierung?
Der Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsteuer und die Tilgung anderer Steuerschulden (z. B. eine Umsatzsteuernachzahlung) kann auch bei der Finanzierung einer Immobilie relevant werden, wenn Sie den Kaufpreis über das Darlehen bei einer Bank absichern oder auf das Objekt eine Grundschuld eintragen lassen möchten.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung Baufinanzierung wird als Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehensbetrages verlangt.
Wann erhalten Sie die Bescheinigung über den Nachweis der gezahlten Grunderwerbsteuer?
Sie erhalten die Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn Ihr Finanzamt geprüft hat, dass neben der Grunderwerbsteuer auch keine anderen Steuerzahlungen mehr offenstehen. Stellt der Finanzbeamte z. B. fest, dass Sie Ihre Einkommensteuerschuld von der letzten Steuerveranlagung noch nicht getilgt haben, ist er berechtigt, den erforderlichen Nachweis zu verweigern. In diesem Fall wird er Sie zunächst auffordern, die rückständigen Forderungen zu begleichen.
Mit der Beantragung des Dokuments können Sie einen Notar beauftragen. Dieser stellt die für die Beantragung notwendigen Dokumente zusammen und wendet sich an das für die Erstellung des Nachweises zuständige Finanzamt.
Wie lange dauert die Prüfung?
Der Zeitraum, den das Finanzamt für die Prüfung der Voraussetzungen benötigt, ist von Behörde zu Behörde unterschiedlich. Hat sich das Finanzamt nach vier Wochen noch nicht bei Ihnen gemeldet, ist es legitim, wenn Sie dort nachfragen und sich bei dem zuständigen Mitarbeiter nach dem Stand der Bearbeitung erkundigen.
Sobald das Finanzamt den Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsteuer und die Tilgung aller anderen Steuerforderungen erstellt hat, bekommen Sie das Dokument zugestellt. Hiermit können Sie die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch bei dem zuständigen Grundbuchamt beantragen. Nach der Umschreibung sind Sie aus rechtlicher Sicht der neue Eigentümer.
Fazit
Der steuerliche Nachweis über die Unbedenklichkeit der gezahlten Grunderwerbsteuer ist ein wichtiges Kriterium bei jedem Immobilienerwerb. Es betrifft die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer muss zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis entrichtet werden. Zahlungsempfänger ist aber nicht der Verkäufer, sondern das für die Immobilie zuständige Finanzamt.
Der letzte Schritt eines Immobilienkaufs besteht darin, dass der Käufer einer Immobilie beim Grundbuchamt den Antrag auf Änderung der Eigentumsverhältnisse stellt. Erst nach der erfolgten Umschreibung kann der Käufer sich als neuer Eigentümer betrachten und mit der Immobilie nach Belieben verfahren.
Voraussetzung für diese Umschreibung ist die Bescheinigung des Finanzamts. Ohne das Dokument darf das Grundbuchamt die Umschreibung nach dem Wortlaut des § 22 GrEStG nicht vornehmen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Baufinanzierung
Überdies kann der Nachweis des Finanzamts über die gezahlte Grundsteuer auch ein wichtiges Kriterium bei der Immobilienfinanzierung sein. Möchten Sie den Kauf eines Hauses mit dem Darlehen bei einer Bank absichern, ist das Kreditinstitut vor der Auszahlung der Darlehenssumme berechtigt, die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung Baufinanzierung von dem Kreditnehmer zu verlangen.
