Sein Eigenheim gegen eine Leibrente verkaufen – ja oder nein?

Leibrenten gibt es seit Jahrhunderten. Fürsten setzten sie zum Beispiel aus, um einem mittellosen, aber hoch verdienten Künstler eine Existenzgrundlage zu geben oder dessen Lebensabend zu verschönern. Leibrenten nach § 759 BGB gehen heutzutage jedoch fast nur noch einher mit einer "Gegengabe", nämlich dem Verkauf eines Eigenheims an eine Privatperson oder an eine öffentliche Institution. Ein 85-jähriger Villenbesitzer wird beispielsweise durchaus eine Stadtverwaltung finden, die ihm die Immobilie gegen eine Leibrente abkauft, wenn sich die Villa in einer städtebaulich interessanten Lage befindet.

Grundvoraussetzung ist das lebenslange Wohnrecht

Wer sein Eigenheim, ob Villa oder kleiner Bungalow, verrentet, erhält fast immer ein lebenslanges Wohnrecht in seinem ehemals eigenen Haus, das ja nun einen anderen Eigentümer bekommen hat. Wie in einer Mietwohnung auch, ist der frühere Eigentümer verpflichtet, das Haus in Ordnung zu halten und alle üblichen Kosten zu übernehmen, die sonst ein Mieter zu tragen hat. Fallen große Reparaturen an, ist jedoch der neue Hauseigentümer in der Pflicht.

Der Ex-Eigentümer wohnt also weiter in seinem alten Haus, zahlt natürlich keine Miete und erhält stattdessen eine zusätzliche Rente. Diese kann aus einer (großen) Einmalzahlung bestehen oder aus einer kleineren Einmalzahlung und monatlich weiteren Rentenbeträgen oder nur aus monatlichen Rentenzahlungen oder...oder... Entscheidend ist, dass die Zahlungsverpflichtungen des Hauskäufers mit dem Eintritt eines bestimmten, von den Parteien zu bestimmenden Ereignisses enden. Dieses "Ereignis" ist üblicherweise der Tod des Hausverkäufers. Über andere exotische Sondermöglichkeiten wie etwa einer Beendigung aller Zahlungen, falls der Hausverkäufer eine "dicke" Erbschaft macht oder einen Lottogewinn erzielt, wollen wir an dieser Stelle nicht philosophieren.

Das lebenslange Wohnrecht wird mit allen Sonder-Vereinbarungen, die den Wohnberechtigten und den Leibrentenverpflichteten betreffen, im notariellen Vertrag festgelegt.

Sein Haus verrenten – wann ist das sinnvoll?

Das Thema ist heikel, weil neben dem eigenen Tod ins Kalkül gezogen werden muss, wie die/der Hausbesitzer/in zu den Erben, speziell den eigenen Kindern steht und ob überhaupt direkte Erben vorhanden sind oder nur Erben aus entfernter Verwandtschaft, zu denen keine besonderen Beziehungen bestehen. Wir nennen gute Gründe, das eigene Haus zu verrenten:

1. Haben Hausbesitzer/innen das Gefühl, alle warten nur auf den Tod, um sich dann auf das Erbe (also das Haus) zu stürzen und um die Erbmasse auch noch zu streiten, sollte man das Haus verrenten. Wenn mehrere Erben vorhanden sind, wird das Haus so oder so verkauft und aus dem Verkaufserlöse bedienen sich dann alle Erbberechtigten. Es dient dem eigenen Seelenfrieden nicht zu wissen, dass nach dem eigenen Tod die liebe Verwandtschaft mit Anwälten aufeinander losgeht.

2. Da man sein Haus nicht mit ins Grab nehmen kann und gesetzliche Rente oder Betriebspensionen aber nicht ausreichen, den Lebensabend angenehm zu gestalten, schöne Reise zu finanzieren, ab und zu in Kur zu gehen usw., dann ist es eine Überlegung wert, sich durch die Verrentung solche Annehmlichkeiten zu gönnen.

3. Wenn man die Tatsache zu berücksichtigen hat, dass man sich bald nicht mehr selbst versorgen kann und eine Ganztagsbetreuung ins Haus kommen muss, dann ist dies u. U. über die Verrentung des Hauses ganz oder teilweise finanzierbar. Man hat dann nicht das ungute Gefühl, irgendjemand und vor allem den eigenen Kindern finanziell zur Last fallen zu müssen.

Die Verrentung des Eigenheims birgt auch Risiken

Die Verrentung seines Eigenheims birgt natürlich auch Risiken. Da die Renten mit dem Tod nicht mehr gezahlt werden müssen, ist für den Hauskäufer der möglichst baldige Tod des früheren Hauseigentümers natürlich ideal – so pietätlos es sich anhören mag. Umgekehrt wünscht sich natürlich jeder, der sein Haus verrentet hat, ein langes Leben.

Einer kerngesunden 40-jährigen Bankmanagerin wird niemand ein Haus im Wert von 500.000 € gegen eine monatliche Leibrente von 1.500 € abkaufen. Die Dame hat nämlich eine statistische Lebenserwartung von 82 Jahren (Stand 2007) und der Hauskäufer hätte, wenn die Hausverkäuferin so lange lebt, für das Haus 756.00 € gezahlt. Solche Beispiele sind sicherlich lebensfremd, aber gut für eine Problemdefinition. In die Überlegungen einbezogen werden müssen also neben der statistischen Lebenserwartung (bei deutschen Männern 76,6 Jahre):

1. Hat die/der Hausverkäufer das statistische Lebensalter schon oder bald erreicht oder gar schon überschritten?

2. Ist die/der Hausbesitzer gesundheitlich angeschlagen? Dies wird man nicht so ohne weiteres in Erfahrung bringen können und wenn doch, dann steht eine solche Auskundschaftung möglicherweise nicht mit dem Datenschutz in Einklang und ist schlichtweg peinlich.

3. Will man als Hauskäufer möglichst rasch in das Haus einziehen, eventuell mit seiner jungen Familie? Wenn der Hausbesitzer dann doch noch 101 Jahre alt wird, ist aus der eigenen jungen Familie selbst ein Paar geworden, das auf das Rentenalter zusteuert und dessen Kinder längst erwachsen sind.

4. Will man das Haus auf Rentenbasis eigentlich nur als eigene Kapitalanlage erwerben? Man kann selbst bei einem späten Tod des früheren Hauseigentümers und einer bis dahin gezahlten hohen monatlichen Rente dann noch ein Geschäft machen, wenn man mehr an Rente gezahlt hat, als das Haus zum Vertragsabschluss wert war. Denn ein Haus, das 2010 einen Wert von 350.000 € hatte, ist 2030 möglicherweise für das Doppelte zu verkaufen.

Mathematische Formeln und Leibrentenrechner helfen wenig

Im Internet kursieren mathematische Formeln zur Leibrentenberechnung und auch sog. Online-Leibrentenrechner. Diese helfen wenig bis gar nicht, da es immer nur um theoretische Werte geht. Es ist nicht das erste mal passiert, dass der Hausverkäufer wenige Monate nach der notariellen Beurkundung des Hausverkaufs verstorben ist. Man kann sich vorstellen, dass sich die neuen Eigentümer darüber riesig gefreut haben – und bei Vorhandensein eines gewissen Taktgefühls vielleicht doch die Beerdigungskosten übernommen haben.

Umgekehrt wird der Fall des französischen Notars André-Francois Raffray kolportiert, der im Alter von 47 Jahren von einer 90-jährigen Dame ein Haus gegen Leibrente erworben hatte.

Die Dame wurde 127 Jahre alt, ging als ältester jemals lebender Mensch in die Geschichte ein und überlebte der Hauskäufer, der mit 77 Jahren den Löffel abgegeben hatte, um sieben Jahre.

Wenn der Hausbesitzer die Leibrente nicht mehr zahlt

Wenn der Hausbesitzer auf einmal die Zahlung der monatlichen Leibrente aussetzt, was dann? Diese Frage wird jeden beschäftigen, der sein Haus verrenten will. Meldet der Hausbesitzer persönliche Insolvenz an, dann kommt es auf den Inhalt des notariellen Vertrags an. Der sollte mit dem Notar ausführlich besprochen werden – es fallen dafür keine gesonderten Beratungsgebühren an!

Üblicherweise ist in einem solchen Vertrag geregelt, dass bei Nichtzahlung der monatlichen Leibrente eine "Rückabwicklung" stattfindet, das Haus also an den früheren Eigentümer zurück fällt. Dieser muss aber die bisher erhaltenen Leibrenten zurück zahlen. Kann er dies nicht aus seinem Vermögen bewerkstelligen, kann er sein "neues altes" Haus verkaufen und aus diesem Erlös die Rückzahlungen leisten.

Was, wenn der Leibrentenempfänger ins Pflegeheim muss?

Wenn die/der ehemalige Hauseigentümer ins Pflegeheim muss, wird die Leibrente natürlich weiter gezahlt – eben bis zum Tod. Je nach Inhalt des notariellen Vertrags kann dann der Hausbesitzer entweder in sein eigenes Haus einziehen oder dieses vermieten. Die Mieteinnahme muss er jedoch an den Alteigentümer überweisen und – falls er selbst in das Haus einzieht - auch den geldwerten Vorteil, den er dadurch erzielt, dass er sozusagen mietfrei in seinem eigenen Haus leben darf. Berechnungsbasis ist dabei die ortsübliche Miete nach Mietspiegel der einzelnen Kommunen. Der Hausbesitzer kann also den "mietwerten Vorteil" nicht nach eigenem Gutdünken festsetzen und für ein 160-qm Haus mit Garten, für das nach Mietspiegel 1.050 € zu zahlen wären, nur einen Wert von 420 € herunter rechnen.