Bauantragsverfahren und planungsrechtliche Grundlagen

Wichtiges Vorwort: Wer bauen will, hat es mit einer derartigen Fülle von Vorschriften und Verfahrenswegen zu tun, daß ihm Angst und Bange werden kann. Hoch erfreulich ist, daß es die Niedersächsische Fachhochschule für Verwaltung und Rechtspflege aus Oldenburg gibt, denn diese - bzw. ihr "Baurechtsseminar des Studienjahrgangs AS 41-43/95" unter Prof. Heuer - hat eine Broschüre ins Netz gestellt, in der sie anhand der "NBauO" - also der niedersächsischen Landesbauordnung - praxisnah und allgemeinverständlich, aber gleichwohl umfassend und fundiert darlegt, wie das gesamte baurechtliche Verfahren abläuft von der Bauvoranfrage bis zum etwaigen Widerspruchsverfahren. Wir haben diesen Text wunschgemäß nicht geändert; wohl aber haben wir aus unserem "Fundus" einen gut lesbaren Bebauungsplan samt Legendenerklärung beigesteuert. Der User möge bitte unbedingt beachten, daß von Bundesland zu Bundesland differierende Gesetze bestehen. Dennoch ist der Beitrag für jeden Bauherrn gleich aus welchem Bundesland eine ausgezeichnete Grundlage, den rechtlichen Ablauf eines Bauvorhabens zu verstehen. Gerne zeigen wir Ihnen auch mit einem Klick, welche Damen und Herren aus diesem Seminar das Gemeinschaftsprojekt entwickelt haben.

Inhaltsverzeichnis

1. Genehmigungsbedürftigkeit
2. Form
3. Verfahrensablauf
4. Die Baugenehmigung
5. Nachbarbeteiligung
6. Die städtebauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nach dem Baugesetzbuch
6.1 Der Flächennutzungsplan (F-Plan)
6.2 Der Bebauungsplan (B-Plan)
6.3 Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 30 BauGB

6.4 Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB)
6.5 Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB)
6.6 Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)
6.7 Zulässigkeit von Vorhaben während derPlanaufstellung
7. Bauordnungsrechtliche Anforderungen
7.1 Gestaltung baulicher Anlagen
7.2 Abstandsvorschriften
7.3 Einstellplätze
7.4 Werbeanlagen
8. Rechtsbehelfsmöglichkeiten

1. Genehmigungsbedürftigkeit

Genehmigungspflicht
Zu Beginn der baurechtlichen Planung einer Baumaßnahme werden Sie sich die Frage stellen, ob das Vorhaben überhaupt genehmigungsbedürftig ist. Unter Baumaßnahme versteht man dabei Neubau, Umbau, Abbruch, Nutzungsänderung oder Instandhaltung von baulichen Anlagen oder Teilen davon. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene oder auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Als solche gelten auch z.B. Werbeanlagen, Stellplätze und Gerüste. Grundsätzlich unterliegen bauliche Anlagen gemäß § 68 Nds. Bauordnung (NBauO) der Genehmigungspflicht, so daß ein Bauantrag zwingend erforderlich ist. Es gibt jedoch Ausnahmen:

Genehmigungsfreiheit
Nach § 69 NBauO bedürfen die im Anhang der NBauO genannten Baumaßnahmen keiner Genehmigung. Beispielsweise zählen dazu:

Gebäude bis 15 m³ Bruttorauminhalt ohne Aufenthaltsräume, z.B. Gartenlauben oder Hundezwinger

Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis 1 qm

Einfriedungen (Zäune, Mauern etc.) bis 1,80 m über der Geländeoberfläche

Wasserbrunnen

Antennenanlagen bis 10 m Höhe

Neu- bzw. Ersatzeinbauten von Fenstern und Türen in fertiggestellten Wohngebäuden

Ebenfalls genehmigungsfrei ist die Nutzungsänderung baulicher Anlagen, sofern für die neue Nutzung keine weitergehenden baurechtlichen Anforderungen bestehen, sowie die Umnutzung von Dachgeschoßräumen in Einfamilienhäusern zu Wohnräumen. Auch die Instandhaltung von baulichen Anlagen ist genehmigungsfrei.

Genehmigungsfreie Wohngebäude
Eine weitere Ausnahme sieht § 69a NBauO für Wohngebäude mit geringer Höhe (7 m) und nicht mehr als 2 Wohnungen vor. Diese sind in Baugebieten, die ein qualifizierter Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiete oder als reine, allgemeine oder besondere Wohngebiete festsetzt, grundsätzlich genehmigungsfrei, müssen aber der Bauaufsichtsbehörde mitgeteilt werden. Dazu zählen ebenfalls Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen für diese Wohngebäude. (Nähere Erläuterungen zum Bebauungsplan siehe Kapitel 6.2).

Voraussetzung für die genehmigungsfreien Wohngebäude ist, daß der Bauherr einen Entwurfsverfasser bestellt hat, der über eine entsprechende Qualifikation verfügt (Architekt, Ingenieur im Sinne von § 58 NBauO ). In der Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde übernimmt der Entwurfsverfasser die Verantwortung, daß der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht. Auf Wunsch des Bauherrn kann jedoch ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden.

Rechtmäßigkeit
Unabhängig von einer Genehmigungspflicht muß jedes Vorhaben gemäß § 69 Abs. 6 NBauO dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Das öffentliche Baurecht umfaßt die Vorschriften der Nds. Bauordnung (NBauO), Vorschriften auf Grund der NBauO wie z.B. die Durchführungsverordnung, das Planungsrecht, d.h. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und sonstige Vorschriften wie z.B. das Naturschutzgesetz.

Wer ist Bauaufsichtsbehörde?
Oberste Bauaufsichtsbehörde: Sozialminister
Obere Bauaufsichtsbehörden: Bezirksregierungen (zuständig u.a. für Widersprüche)
Bauaufsichtsbehörden: Landkreise, kreisfreie Städte, große selbständige Stände.

2. Form

Bauantrag
Den Bauantrag haben Sie nach § 71 NBauO schriftlich und in dreifacher Ausfertigung bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung einzureichen. Ist die Stadt selbst Bauaufsichtsbehörde, genügt die zweifache Ausfertigung. Für den Bauantrag sind die vorgeschriebenen Formulare zu verwenden, und neben Ihrer Unterschrift muß auch die Unterschrift des Entwurfsverfassers enthalten sein. Im Regelfall sind nach der Bauvorlagenverordnung folgende Unterlagen erforderlich:

Formeller Bauantrag

Lageplan

Übersichtsplan

Bauzeichnungen

Baubeschreibung

Berechnung der Grundflächen und Geschoßflächenzahl, des umbauten Raumes und der Nutz- und Wohnflächen

Nachweis der erforderlichen Einstellplätze

Bautechnische Nachweise (Standsicherheitsnachweis, Wärme- und Schallschutznachweis)

Nachweis der Spielplätze für Kleinkinder

Welche Bauvorlagen im Einzelfall einzureichen sind, wird auf Anfrage durch das Bauordnungsamt mitgeteilt.

Bauvoranfrage
Es kann sinnvoll sein, vor der Einreichung eines Bauantrags, aber auch vor dem Kauf oder einer geplanten Teilung eines Grundstückes zum Zweck der Bebauung eine Bauvoranfrage (§ 74 NBauO) zu stellen. Diese hat das Ziel, einzelne Fragen vorab zu klären, z.B. ob das Grundstück und wie das Grundstück bebaubar ist. Der Bauvorbescheid ersetzt zwar nicht die Baugenehmigung, bindet aber die Bauaufsichtsbehörde an ihre getroffenen Entscheidungen.

3. Verfahrensablauf

Einvernehmen der Gemeinde
Die Antragsunterlagen sind bei der Gemeinde einzureichen, um sicherzustellen, daß Baugenehmigungen nicht gegen ihren planerischen Willen verstoßen. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan (siehe Kapitel 6.2) vor, ist eine Einvernehmenserklärung grundsätzlich nicht notwendig. In allen anderen Fällen ist das Einvernehmen der Gemeinde jedoch erforderlich (§ 36 BauGB). Wird das Einvernehmen nicht erteilt, entfällt die weitere Prüfung und die Baugenehmigung ist von der Bauaufsichtsbehörde zu versagen. Das Einvernehmen ist innerhalb eines Monats zu erklären, ansonsten gilt es grundsätzlich als erklärt. Nach § 73 Abs. 1 NBauO sind die Antragsunterlagen spätestens nach einer Woche an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten.

Aktenzeichen/Vollständigkeit
Bei der Bauaufsichtsbehörde wird der Antrag registriert und ein Aktenzeichen vergeben. Dieses Aktenzeichen sollte bei Anfragen stets angegeben werden, um der Bauaufsichtsbehörde die Zuordnung zu erleichtern.
In einer ersten Kontrolle wird nun die Vollständigkeit der Antragsunterlagen überprüft. Solange Unterlagen nicht vollständig vorliegen, müssen diese nachgefordert werden. In dieser Zeit ruht die Bearbeitung, bis die Unterlagen vollständig vorliegen. Deshalb sollte jeder Bauherr auf die Vollständigkeit der Unterlagen achten, um einen unnötigen Zeitverlust zu vermeiden.

Prüfung des Antrags
Liegen alle erforderlichen Unterlagen vor, beginnt die eigentliche Prüfung, die sich in drei Schritte unterteilen läßt:

a) Planungsrechtliche Zulässigkeit
Im Rahmen der planungsrechtlichen Zulässigkeit wird überprüft, ob das Bauvorhaben in dem jeweiligen Bereich allgemein oder ausnahmsweise zulässig ist.

b) Beteiligung von Fachbehörden
Ist aufgrund der Lage oder Nutzung des Grundstücks eine Beteiligung von Fachbehörden erforderlich, werden die Unterlagen zur Prüfung an die entsprechende Stelle weiterge leitet, zum Beispiel im Fall einer gewerblichen Nutzung an das Gewerbeaufsichtsamt oder an das Straßenbauamt, wenn das Vorhaben in der Nähe von einer Landes- oder Bundesstraße liegt.

Auch hier werden den jeweiligen Behörden Fristen gesetzt, in denen eine Stellungnahme abzugeben ist.

c) Bauordnungsrechtliche Prüfung
Ist das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig, wird der Antrag in bauordungsrechtlicher Hinsicht abschließend geprüft.

Hierbei werden insbesondere der Standsicherheitsnachweis sowie die Bauzeichnung auf die vorgeschriebenen Voraussetzungen der einschlägigen Bestimmungen überprüft, z. B. Größe der Türen, Sicherheit von Treppen oder Einhaltung des Wärmeschutzes. Maßgebend sind hierbei u. a. die sogenannten "DIN - Vorschriften". Um Zeit zu sparen und das Verfahren zu erleichtern, kann die Statik vorher von einem vereidigten Sachverständigen überprüft werden. Eine erneute Überprüfung der Statik durch die Behörde entfällt dann.

Bestehen insgesamt keine Bedenken, wird die Genehmigung schriftlich erteilt.

4. Die Baugenehmigung

Bauschein
Die Baugenehmigung nach § 75 NBauO stellt sicher, daß dem Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Entscheidung, rechtlich nichts entgegensteht. Sie muß nach § 77 NBauO innerhalb von drei Jahren ausgenutzt werden, da sonst ihre Gültigkeit erlischt.

Die Baugenehmigung, die auch Bauschein genannt wird, enthält in der Regel folgende Punkte:

Tenor
Der Tenor enthält die wesentliche Regelung, also entweder die Erteilung der Baugenehmigung oder deren Versagung.

Begründung:
Wenn einem Bauantrag voll entsprochen wird, muß eine Baugenehmigung keine Begründung enthalten. Da in der Regel aber zumindest einige Zusätze (Nebenbestimmungen) in der Baugenehmigung enthalten sein werden, wird auch in den meisten Fällen eine Begründung und dann auch eine Rechtsbehelfsbelehrung (Kapitel 8) enthalten sein.
Ein ablehnender Bescheid muß in jedem Fall eine Begründung enthalten und i.d.R. auch eine Rechtsbehelfsbelehrung.

Nebenbestimmungen

Auflage:
Auflagen werden dann erteilt, wenn dem Antragsteller/ der Antragstellerin vorgeschrieben werden soll etwas zu Tun, zu Dulden oder zu Unterlassen, z.B. wenn noch Stellplätze zu errichten sind.

Bedingung:
Enthält die Baugenehmigung eine Bedingung, wird sie erst wirksam, wenn Sie diese Anforderung erfüllt haben. Bsp.: Zahlung der Erschließungskosten vor Baubeginn.

Kostenentscheidung:
Für die Erteilung der Baugenehmigung haben Sie der Behörde die ihr entstandenen Kosten zu erstatten. Außerdem werden Gebühren erhoben. Gebühren sind zu zahlen für die Erteilung der Baugenehmigung, ggf. die Abnahme des Rohbaus, die Schlußabnahme und für die Prüfung des Standsicherheitsnachweises.
Grundlage für die Berechnung der Gebühren ist die Baugebührenordnung. Die Höhe der Gebühr für die Erteilung der Baugenehmigung beträgt grundsätzlich pro angefangene 1.000 DM Bausumme je 10 DM, mindestens jedoch 100 DM. Liegt eine Typengenehmigung beispielsweise für ein Fertighaus vor, ermäßigt sich die Gebühr auf die Hälfte. Die Mindestgebühr von 100 DM wird jedoch nicht unterschritten. Die Gebühr für die Abnahmen beträgt jeweils 5 % der Baugenehmigungsgebühr.

5. Nachbarbeteiligung

Begriff des Nachbarn
Sinn und Zweck der Nachbarbeteiligung ist es, den Eigentümern oder Verfügungsberechtigten von Grundstücken rechtzeitig von einem Vorhaben Kenntnis zu geben, um die Geltendmachung der ihnen zustehenden Rechte zu ermöglichen, die durch das Vorhaben verletzt werden könnten.
Benachbart sind dem Baugrundstück grundsätzlich alle angrenzenden Grundstücke. Im Baugenehmigungsverfahren sind nur die Eigentümer oder Erbbauberechtigten der benachbarten Grundstücke zu beteiligen. Mietern und Pächtern werden Nachbarrechte nicht zuerkannt. Gemäß § 1011 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist bei mehreren Miteigentümern jeder von ihnen Nachbar. Wohnungseigentümer werden durch den Verwalter, welcher nicht im eigenen Namen, sondern im Namen aller Wohnungseigentümer handelt, vertreten.

Einsichtsrecht
Gemäß § 72 Abs. 1 NBauO dürfen die Nachbarn den Lageplan und die Bauzeichnungen bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen, soweit die Baumaßnahme ihre Belange berühren kann. Diese einzige Voraussetzung bestimmt gleichzeitig den Umfang des Einsichtsrechts. Durch die Einsicht soll dem Nachbarn ermöglicht werden zu prüfen, ob die Baumaßnahme Auswirkungen auf sein Grundstück haben wird und wie sie rechtlich zu beurteilen ist. Allgemeine wirtschaftliche Belange spielen hierbei keine Rolle; entscheidend sind nur solche Belange, die sich auf Bestand und Nutzung seines Grundstücks beziehen. Soweit die Bauzeichnungen Bauteile darstellen, die die nachbarlichen Belange nicht berühren, besteht kein Anspruch auf Einsicht.

Beteiligung vor Ausnahme und Befreiung
Soll eine Ausnahme oder Befreiung von nachbarschützenden Vorschriften des öffentlichen Baurechts (§§ 85, 86 NBauO oder § 31 BauGB) gewährt werden, so soll nach § 72 Abs. 2 S. 1 NBauO die Bauaufsichtsbehörde den betroffenen Nachbarn beteiligen, ihm also Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Diese muß von der Behörde und nicht vom Bauherrn eingeholt werden. Nach § 72 Abs. 3 NBauO soll der Bauherr der Bauaufsichtsbehörde die Namen der Nachbarn mitteilen. In der Regel holt die Bauaufsichtsbehörde die Stellungnahme schriftlich unter Beifügung einer Baubeschreibung und eines Lageplans ein.
Die Behörde setzt dem Nachbarn eine angemessene Frist zur Stellungnahme, deren Länge sich nach der Schwierigkeit der Beurteilung und den persönlichen Verhältnissen des Nachbarn richtet. Nach § 72 Abs. 2 Satz 2 NBauO kann die Bauaufsichtsbehörde Nachbarn beteiligen, wenn sie bei der Entscheidung über einen Bauantrag nachbarschützende Vorschriften anwendet, ohne daß Ausnahmen oder Befreiungen in Betracht kommen. Dabei reicht schon die Möglichkeit einer Verletzung der Vorschriften des Baurechts aus. Eine Beteiligung ist ratsam, wenn absehbar ist, daß ein Nachbar mit der Baumaßnahme nicht einverstanden sein könnte.

Ermittlung / Anhörung
Wenn der Bauaufsichtsbehörde die Nachbarn nicht bekannt sind, haben Sie als Bauherr diese aus dem Liegenschaftskataster oder dem Grundbuch zu ermitteln. Auf Verlangen müssen Sie auch die für die Anhörung notwendigen Unterlagen wie Zeichnungen oder Beschreibungen zur Nachbarbeteiligung der Bauaufsichtsbehörde zur Verfügung zu stellen.
Die Anhörung durch die Bauaufsichtsbehörde kann unterbleiben, wenn Sie über eine schriftliche Zustimmung des betroffenen Nachbarn verfügen. Nur wenn die Zulässigkeit der Baumaßnahme an die schriftliche Zustimmung des Nachbarn gebunden ist, kann die Bauaufsichtsbehörde die Einholung von Ihnen verlangen. Bei mehreren Miteigentümern des Nachbargrundstückes oder bei einer Erbengemeinschaft müssen alle zugestimmt haben.

6. Die städtebauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nach dem Baugesetzbuch

städtebauliches Planungsrecht
Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung ist u. a., daß das zukünftige Bauvorhaben dem sog. städtebaulichen Planungsrecht entspricht. Das städtebauliche Planungsrecht umfaßt insbesondere Regelungen aus den durch die Gemeinde im Rahmen der Bauleitplanung festgelegten Bestimmungen im Flächennutzungsplan und Bebauungsplan, sowie dem Baugesetzbuch (Bauen im Außenbereich und innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile).
Wie und wann welche Bestimmungen gelten, soll nachstehend näher veranschaulicht werden.

6.1. Der Flächennutzungsplan (F-Plan)

Der Flächennutzungsplan (F-Plan) stellt die beabsichtigte Bodennutzung in den Grundzügen nach den voraussichtlichen Bedürfnissen der Gemeinde dar. Die Gemeinde hat dieses Verzeichnis der Nutzungsabsichten für das gesamte Gemeindegebiet aufzustellen. Sie berücksichtigt dabei die Art der Bodennutzung wie sie sich nach der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung darstellt, d. h. die derzeitige Bodennutzung und die Festsetzung im F-Plan können voneinander abweichen.

Inhalt des F-Planes
Insbesondere sind die Bauflächen, also die überbaubaren Flächen, in der allgemeinen Art ihrer Nutzung (Wohnbauflächen, gewerbl. Bauflächen usw.) darzustellen.
Über die geplante bauliche Nutzung hinaus enthält der F-Plan Festsetzungen über die Bodennutzung allgemein. So können im F-Plan weitere Festsetzungen getroffen werden, etwa:

Festsetzungen über Flächen für den überörtlichen Verkehr und die Hauptverkehrszüge

Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen

Grünflächen, Spiel-, Sportplätze, Friedhöfe

Wasserflächen (z.B. Kanäle), Flächen für die Wasserwirtschaft (z.B. Trinkwassergewinnung)

Flächen für die Land- und Forstwirtschaft

Flächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft

Zweistufiges Bauleitplanverfahren
Der Flächennutzungsplan bildet die Grundlage für die Bauleitplanung der Gemeinde. Aus ihm sind die Bebauungspläne zu entwickeln, so daß hier bereits eine Vorbindung hinsichtlich der zulässigen Bodennutzung erfolgt. Deshalb spricht man auch vom zweistufigen Bauleitplanverfahren. Durch den großen Maßstab (M = 1:10.000 od. 20.000) erfolgt eine relativ grobe Abgrenzung der Nutzungsbereiche, die dann im Bebauungsplan parzellenscharf weiterentwickelt werden können.

6.2. Der Bebauungsplan (B-Plan)

Aus dem vorbereitenden Bauleitplan (dem Flächennutzungsplan) heraus wird ein verbindlicher Bebauungsplan (B-Plan) entwickelt. Dieser hat einen räumlichen Geltungsbereich, der sich jedoch nur auf Teile des Gemeindegebietes bezieht.
Mit einem Klick können Sie sich einen Bebauungsplan auf den Bildschirm holen.

Parzellenscharfe Regelung / Satzung
Der Bebauungsplan enthält im Gegensatz zum Flächennutzungsplan sog. Parzellenscharfe Regelungen für jedes in seinem Geltungsbereich befindliche Grundstück. Während sich der Flächennutzungsplan auf das gesamte Gemeindegebiet bezieht und für den Bürger nur mittelbar Auswirkungen hat, bezieht sich der Bebauungsplan auf bestimmte Gemeindegebietsteile und ist mit seinem Satzungscharakter allgemein und gegenüber jedermann verbindlich.

Art und Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan enthält dabei konkrete planungsrechtliche Festsetzungen, die später für das konkrete Bauvorhaben im Rahmen der Baugenehmigungserteilung von Bedeutung sind. Festsetzen kann die Gemeinde jedoch nur die gesetzlich vorgesehenen Regelungen, die sich unmittelbar aus § 9 BauGB ergeben. Dies können z. B. Art (z. B. allgemeine Wohnbebauung (WA), Gewerbegebiete (G), Mischgebiete (MI) usw.) und Maß (Überbaubarkeit der Grundstücksfläche, Geschoßfläche usw.) der baulichen Nutzung sein oder Größe und Breite der Baugrundstücke. Bei den Festsetzungen selbst ist die Gemeinde an die Planzeichenverordnung gebunden. In der Regel sehen die Festsetzungen in einem Bebauungsplan wie folgt aus:

Bauweise, Begrenzungen
	nur Doppelhäuser zulässig
	nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
	nur Hausgruppe zulässig
	geschlossene Bauweise
	Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
	Baugrenze
	Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung
	vorgeschlagene Grundstücksgrenze (M)
	Fläche für Aufschüttungen

Erschließung
	öffentliche Verkehrsfläche
	Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
	Öffentliche Parkplätze

Grünflächen, Landespflegeflächen, Pflanzenbindungen
	Öffentliche Grünfläche
	Landwirtschaftliche Nutzfläche
	Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft
	Wasserfläche
	Wasserrückhalte- und Versickerungsmulden
	Entwässerungsgraben
	Erhaltung Einzelbaum
	Pflanzengebot Gehölz
	Pflanzengebot Einzelbaum

Sonstige Hinweise und Festsetzungen
	Hauptfirstrichtung
	Geländehöhe, z.B. 252,6 über NN (Normal Null)
	Böschung, Auftrag/Abtrag
	Festgesetzte EG-Höhe über NN, z.B. mind. 247,50 NN
	Festgesetzte UG-Höhe über NN, z.B. mind. 244,75 NN
	Garage
	Tiefgarage
	Trafostation
	Spielplatz

Geschoßfläche / Grundfläche
Aus der Legende ergibt sich schließlich, was die Gemeinde genau festgelegt hat. Hier ist z.B. ein allgemeines Wohngebiet (WA) in zweigeschossiger Bauweise mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschoßflächenzahl von 0,8 geplant. Das bedeutet konkret, daß bei einem 1000 qm großem Grundstück 400 qm überbaut werden dürfen, wobei jedoch nur 800 qm Geschoßfläche entstehen dürfen.
Was im Einzelfall darüber hinaus zulässigerweise gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan selbst oder, sofern anwendbar, aus der Baunutzungsverordnung.

6.3. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben (§ 30 BauGB)

Nach dem Bauordnungsrecht (§ 75 NBauO) ist Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung, daß das zukünftige Bauvorhaben dem städtebaulichen Planungsrecht entspricht. Das städtebauliche Planungsrecht entspricht in der Regel in Neubaugebieten den Festsetzungen eines eigens hierfür entwickelten Baubauungsplanes.

Fehlt ein solcher Bebauungsplan, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich nach den gesetzlichen Bestimmungen des BauGB beurteilt. Dies ist wichtig für die in Kap. 6.5/6.6 näher beschriebenen Außenbereiche und zusammenhängend bebauten Ortsteile.

einfacher und qualifizierter B-Plan
Ist ein Bebauungsplan vorhanden, muß für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens dazwischen unterschieden werden, welche Regelungen er beinhaltet. Zu unterscheiden ist dabei zwischen einfachen und qualifizierten Bebauungsplan.

Sind die in der nachstehend aufgeführten Übersicht (qualifizierter Bebauungsplan) dargestellten Regelungen im Bebauungsplan selbst enthalten, bemißt sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nur (und damit ausschließlich) nach den in diesem Bebauungsplan festgelegten Regelungen.

Fehlt eine solche für einen qualifizierten Bebauungsplan erforderliche Regelung in der Satzung, liegt nur noch ein ein-facher Bebauungsplan vor mit der Konsequenz, daß die planungsrechtliche Zulässigkeit weiterhin nach den getroffenen Festsetzungen zu beurteilen ist und darüber hinaus die §§ 34, 35 BauGB Anwendung finden. Die nachstehende Darstellung soll kurz grafisch darstellen, wie die planungsrechtliche Zulässigkeit rechtlich einzuordnen ist.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben (§ 30 BauGB)
beim qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB			beim einfachenBebauungsplan nach § 30 Abs. 2 BauGB
wenn zumindest Festsetzungen getroffen sind über Maß Art der baulichen Nutzung der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der örtlichen Verkehrsverhältnisse			Fehlt eine der nebenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan selbst, liegt kein qualifizierter Bebauungsplan mehr vor. Die Zulässigkeit bemißt sich jedoch weiterhin nach den im Bebauungsplan niedergelegten Festsetzungen und zusätzlich nach den Vorschriften der §§ 34, 35 BauGB
Die Zulässigkeit des Vorhabens bemißt sich nach diesen Festsetzungen:			Die Zulässigkeit des Vorhabens bemißt sich nach diesen Festsetzungen:
Art	Maß	überbaubare Grundstücksfläche	Art	Maß	überbaubare Grundstücksfläche
§ 1 BauNVO Kleinsiedlungen (§2 BauNVO) Reine Wohngebiete (§ 3 BauNVO) Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO) Besondere Wohngebiete (§ 4 a BauNVO)	Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO legt fest, wieviel qm Grundstücksfläche überbaubar ist (max. 1,0=100 Prozent) Geschoßflächenzahl (§ 20 BauNVO) legt fest, wieviel qm Geschoßfläche entstehen darf	Baulinie (§ 23 Abs. 2 BauNVO) Baugrenze (§ 23 Abs. 3 BauNVO) Bebauungstiefe (§ 23 Abs. 4 BauNVO)	§ 34 BauGB siehe Kap. 6.5 § 35 BauGB siehe Kap. 6.6

6.4. Die Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB)

Da die planungsrechtliche Zulässigkeit ausschließlich nach dem Bebauungsplan selbst und evtl. durch die §§ 34, 35 BauGB beurteilt wird, ist für den Bauherrn keine große Flexibilität mehr gegeben. Um zu gewährleisten, daß alle Einzelfallfragen Berücksichtigung finden bzw. alle privaten und öffentlichen Belange beachtet werden, besteht die Möglichkeit von Ausnahmen und Befreiungen, um den individuellen Baubedürfnissen gerecht zu werden. Zu beachten ist jedoch, daß Ausnahmen und Befreiungen, die ein Abweichen vom Planungswillen der Gemeinde bedeuten, nicht zu einer Unterhöhlung des Bebauungsplanes führen dürfen. Die folgende Übersicht stellt deshalb dar, nach welchen Kriterien Ausnahmen und Befreiungen zur Abweichung vom gemeindlichen Planungswillen bemessen werden:

Ausnahmen nach § 31 I BauGB	Befreiungen nach § 31 II BauGB
sind planungsrechtlich zulässig, wenn der Bebauungsplan dies selbst so vorsieht, z. B. Überschreitung von Baugrenze Nichteinhaltung von Baulinien wenn die §§ 2-14 BauNVO Anwendung finden, z. B. Bau von Geschäften im Allg. Wohngebiet Zulässigkeit von Tankstellen in allg. Wohngebieten (WA) usw.	sind planungsrechtlich zulässig, wenn Gründe des Allgemeinwohls dies erfordern dies städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht betroffen sind eine unbeabsichtigte Härte in bezug auf das betroffene Grundstück vorliegt nachbarrechtliche Interessen nicht betroffen sind die Maßnahme mit öffentlichen Belangen vereinbar ist

6.5. Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§34 BauGB)

Anwendung
Im Gemeindegebiet gibt es Ortsteile, für die keine qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt sind. Die Zulässigkeit von Vorhaben in diesen nicht qualifiziert beplanten, bebauten Ortsteilen (sog. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile) ist in § 34 BauGB geregelt.

Zusammenhang bebauter Ortsteile
Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil liegt vor, wenn ein Baukomplex im Gebiet einer Gemeinde nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein städtebauliches Gewicht besitzt. Außerdem soll er Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur sein, d.h. der Ortsteil wirkt wie eine kleine Siedlung. Grundstücke liegen innerhalb dieses Ortsteils, wenn sie im Bebauungszusammenhang mit dem Ortsteil stehen.
Bebauungszusammenhang Bebauungszusammenhang bedeutet, daß ein Komplex von Bauten zueinander in einem engeren räumlichen Zusammenhang steht. Dabei muß eine aufeinanderfolgende, eben zusammenhängende Bebauung vorliegen.
Sind diese Voraussetzungen gegeben, dann wird das Vorhaben nach § 34 BauGB beurteilt. Der § 34 BauGB-Bereich endet dabei am letzten Haus des im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
Liegen dagegen nur einzelne, verstreut vorhandene Gebäude vor und erwecken diese nicht den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit, so handelt es sich um eine Splittersiedlung. Diese gehört zum Außenbereich. Vorhaben innerhalb dieser Splittersiedlung werden nach § 35 BauGB beurteilt. (Im einzelnen dazu: siehe Kapitel 6.6)

Einfügen in die nähere Umgebung

Beispiel:
Sind in der als Maßstab beachtlichen Umgebung Wohngebäude oder Gewerbetriebe ohne erhebliche Nachteile für die Umgebung, aber auch Gewerbebetriebe von stärker emittierender Art vorhanden, so fügt sich ein Bauvorhaben ein, wenn es in der Art der Bebauung den Rahmen eines Mischgebietes nicht überschreitet.

Die das Grundstück "prägende" Umgebungsbebauung bestimmt also, ob sich das Vorhaben einfügt oder den Rahmen "sprengt". Hier gibt es Ausnahmen, z.B. daß der Rahmen unter bestimmten Voraussetzungen doch überschritten werden kann. Dies sollte mit dem zuständigen Bauamt abgesprochen werden. Wenn außerdem noch die Erschließung gesichert ist, besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung und es darf gebaut werden.

Liegt ein Grundstück im § 34-Bereich, so ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die nähere Umgebung des Bauvorhabens ist die umliegende Umgebung. Einfügen bedeutet, daß das Bauvorhaben den durch die vorhandene Bebauung gebildeten Rahmen nicht überschreiten darf.

Zulässigkeit nach dem Baugebiet

Bei der Ermittlung der (bebauten) Umgebung des Grundstücks kann der Fall eintreten, daß das Gebiet sich einer Gebietskategorie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen läßt. Ist dies der Fall, findet hinsichtlich der Art der Nutzung die BauNVO Anwendung. Diesen Fall regelt § 34 Abs. 2 BauGB.

Die Verordnung bestimmt, welche Baugebiete im Bebauungsplan festgesetzt werden können und welche Bauvorhaben in den Baugebieten zulässig sind. Entspricht die Umgebung eines Vorhabens einem solchen Baugebiet der BauNVO (z.B. Allgemeines Wohngebiet), findet die BauNVO so Anwendung, als wäre das Gebiet im Bebauungsplan festgesetzt. Ist eine Zuordnung zu einer Gebietskategorie der BauNVO nicht möglich, so gilt weiterhin § 34 Abs. 1 BauGB.

6.6. Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Das Baugesetzbuch beurteilt die Zulässigkeit ihres Bauvorhabens nach planungsrechtlichen Gesichtspunkten, insbesondere danach, in welchem Bereich das Vorhaben, besser das Baugrundstück gelegen ist. Es werden drei große Bereiche unterschieden, in denen ein Grundstück liegen kann.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes

Im Bereich eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils

Im Außenbereich

privilegierte Bauvorhaben
Das Bauen im Außenbereich soll eine Ausnahme sein. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber strenge Voraussetzungen an die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben in diesem Bereich gestellt.

Zulässig sind in erster Linie nur Vorhaben der Land- und Forstwirtschaft. Was hierunter zu verstehen ist, wird in § 201 BauGB abschließend aufgeführt. Es handelt sich demnach um Ackerbau, Wiesen- und Weidenwirtschaft einschließlich Pensionstierhaltung auf überwiegend eigener Futtergrundlage, die gartenbauliche Erzeugung, Erwerbsobst- und -weinbau sowie berufsmäßige Imkerei und Binnenfischerei.

Weiterhin gehören in diesen Bereich Anlagen, die wegen der Ortsgebundenheit nur hier errichtet werden können, beispielsweise der Abbau von Bodenschätzen oder Stationen der Ver- und Entsorgung sowie solche, die wegen einer besonderen Anforderung und Wirkung auf die Umgebung nur hier ausgeführt werden sollen, beispielsweise Tierkörperbeseitigungsanlagen.

Bei diesen Vorhaben erfolgt eine Betrachtung der in Frage kommenden öffentlichen Belange (siehe auch unten) und des Vorhabens, sie werden gegeneinander abgewogen. Das Vorhaben ist zuzulassen, soweit diese öffentlichen Belange nicht entgegenstehen.

sonstige Bauvorhaben

Sonstige Vorhaben im Außenbereich sind nur zulässig, soweit sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und ihre Erschließung gesichert ist. Es kommt hier nicht zu einer Abwägung mit den öffentlichen Belangen. Allenfalls kommt es zu einer Gewichtung der durch das Vorhaben berührten öffentlichen Belange und damit nur zu der Feststellung, ob überhaupt eine Beeinträchtigung vorliegt.

beeinträchtigte öffentliche Belange

Widerspricht das Bauvorhaben den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes, einem Landschaftsplan oder anderem Plan, insbes. nach Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrecht oder wird es schädlichen Umwelteinwirkungen ausgesetzt oder ruft es solche hervor, ist eine Beeinträchtigung gegeben. Weitere bedeutende öffentliche Belange sind in diesem Zusammenhang Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes oder der natürlichen Eigenart der Landschaft oder ihres Erholungswertes. Weiterhin beeinträchtigt beispielsweise die Entstehung, Verfestigung, Erweiterung einer Splittersiedlung einen öffentlichen Belang.

Auch unwirtschaftliche Aufwendungen für Erschließungsanlagen oder Sicherheits- und Gesundheitsanlagen kann öffentliche Belange beeinträchtigen. In diesem Fall wird regelmäßig auch die gesicherte Erschließung nicht gewährleistet sein. Eine gesicherte Erschließung beinhaltet die Anbindung des Grundstückes an das öffentliche Straßennetz sowie das Vorhandensein von Ver- und Entsorgungseinrichtungen. Diese Erschließungsanlagen werden vor allem durch die Gemeinde erstellt. Ein Rechtsanspruch des Einzelnen auf Erschließung besteht aber grundsätzlich nicht. Auch Beeinträchtigungen anderer als die oben genannten öffentlichen Belange sind möglich.

Nach § 35 IV BauGB können bestimmte nichtprivilegierte Vorhaben im Außenbereich genehmigt werden, obwohl sie den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Es handelt sich hierbei insbesondere um Wohnprojekte im Zusammenhang mit aufgegebenen landwirtschaftlichen Nutzungen sowie um andere Wohnnutzungen. Auch die angemessene Erweiterung von Wohnhäusern sowie gewerblicher Betriebe ist zulässig. Ihr Bauordnungsamt erteilt Ihnen Informationen über die z. T. umfangreichen Zulässigkeitsvoraussetzungen.

6.7. Die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung

Ist ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan noch nicht vorhanden, d. h. befindet sich der Bebauungsplan noch in der Aufstellungsphase, so hätte dies zur Konsequenz, daß die planungsrechtliche Zulässigkeit nach den §§ 34 und 35 BauGB zu beurteilen wäre (ist ein Bebauungsplan vorhanden und soll dieser geändert werden, nach den ursprünglichen Festsetzungen des vorhandenen Bebauungsplanes). Der Gesetzgeber ist dem durch § 33 BauGB begegnet. Danach kann trotzdem ein Bauvorhaben unter Berücksichtigung des entstehenden Baubauungsplanes durchgeführt bzw. genehmigt werden, wenn:

die öffentliche Auslegung des zukünftigen Bebauungsplanes erfolgt ist

das zukünftige Vorhaben den Festsetzungen nicht widersprechen wird

der Antragsteller dies schriftlich anerkennt und

die ausreichende Erschließung gesichert ist.

Ausreichend gesichert ist die Erschließung i. d. R. dann, wenn eine befestigte, befahrbare Zuwegung zum Grundstück vorhanden ist und Anlagen der Ver- und Entsorgung existieren.

7. Bauordnungsrechtliche Anforderungen

Neben den planungsrechtlichen Anforderungen des Bundes gibt es auch bauordnungsrechtliche Bestimmungen, die von Bauherren beachtet werden müssen. Das Bauordnungsrecht zählt zum Gebiet der Gefahrenabwehr, die Sache der Länder ist. Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) soll vor allem sicherstellen, daß von baulichen Anlagen keine Gefährdung für die öffentliche Sicherheit ausgeht.

7.1. Gestaltung baulicher Anlage

In ihren Gestaltungsvorschriften beschränkt sich die NBauO überwiegend auf allgemeine, in unbestimmten Rechtsbegriffen ausgedrückte Anforderungen. Zusätzlich kann die Gemeinde noch weitere konkretere Anforderungen nach § 56 NBauO durch Satzung bestimmen.

Verunstaltung

§ 53 NBauO dient der Verunstaltungsabwehr. Eine Verunstaltung ist ein häßlicher, das ästhetische Empfinden des Betrachters nicht bloß beeinträchtigender, sondern verletzender Zustand. Maßgebend ist nach der Rechtsprechung das Empfinden jedes für ästhetische Eindrücke offenen Betrachters, also "des sogenannten gebildeten Durchschnittsmenschen". Verunstaltet wirken Bauten oder Bauteile nach der Rechtsprechung, wenn ihre Proportionen, Werkstoffe oder Farben so disharmonisch geraten sind, daß sie das ästhetische Empfinden des Betrachters verletzen. Die Verunstaltung, die § 53 NBauO verbieten will, resultiert in den weitaus meisten Fällen nicht aus mißlungenem baukünstlerischen Bemühungen, sondern aus mangelndem Interesse an der Gestaltung, schlichtem Streben nach Kostenersparnis, Bequemlichkeit oder handwerklichem Unvermögen. Auch aus der in Art. 5 Abs. 3 Grundgesetz garantierten Kunstfreiheit kann nicht gefolgert werden, daß der Urheber eines Baukunstwerkes einen Rechtsanspruch auf Befreiung vom Verunstaltungsverbot habe.

Daneben bestimmt § 53 NBauO, daß bauliche Anlagen das bestehende oder geplante Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten dürfen. Der Bauherr kann sich also nicht auf ein vorhandenes schlechtes Straßenbild berufen, wenn der Bau das geplante bessere Bild verunstalten würde. Ein Bauwerk verunstaltet die Umgebung insbesondere dann, wenn es sich nicht in sie einfügt, sondern in einem "belastenden", "Unlust erregenden" Gegensatz zu ihr steht. Das ist z.B. der Fall, wenn seine Farben einen häßlichen Kontrast zur Umgebung bilden, wenn es durch seine unmaßstäbliche Größe benachbarte Bauten sozusagen "erschlägt" oder wenn es von einer Auffälligkeit ist, die im Verhältnis zu seiner Bedeutung grob unangemessen ist und aufdringlich wirkt.

Je schöner, wertvoller oder empfindlicher die Umgebung ist, um so sorgfältiger und rücksichtsvoller sind die Bauwerke zu gestalten. Verunstaltet wirkt ein Bau aber auch in einer Umgebung, die schon weitgehend mißgestaltet ist, wenn er dazu beiträgt, daß ein öder, monotoner oder auf eine andere Weise psychisch belastender Gesamteindruck entsteht oder verstärkt wird.

örtliche Bauvorschriften

§ 56 NBauO ermächtigt die Gemeinden, die Gestaltung ihres Ortsbildes durch sog. örtliche Bauvorschriften (Satzung) näher zu regeln. Mit örtlichen Gestaltungsvorschriften können sie den Schutz wertvoller alter Stadtviertel und landschaftlich schöner Ortsteile wesentlich verstärken. Außerdem können örtliche Bauvorschriften eingesetzt werden, um ein schon gestörtes Ortsbild nach und nach, jeweils aus Anlaß einzelner Baumaßnahmen, wieder zu verbessern. Auch in Neubaugebieten haben die Gemeinden die Chance, durch örtliche Bauvorschriften Städtebilder von bleibendem Wert zu schaffen.

Wesentlich ist, daß ein Konzept oder eine Idee eigens für die Ausgestaltung eines konkreten, überschaubaren Ortsteils (Straßenzug, Siedlung, Altstadtviertel) vorhanden ist und die Bauvorschrift sich daraus folgerichtig ableitet. Gestaltungsvorschriften sind also nur für bestimmte Teile des Gemeindegebietes zu erlassen. Dies bedeutet, daß Gestaltungsvorschriften für das ganze Gemeindegebiet unzulässig sind.

Anforderungen an Gestaltung besagen, daß die äußere Erscheinung von Bauwerken oder Bauteilen bestimmte Gestaltmerkmale (Maße, Proportionen, Oberflächenstrukturen, Farben usw.) haben oder nicht haben sollen. U.a. können örtliche Bauvorschriften die - das Stadtbild stark beeinflussende - Höhe der Gebäude näher festlegen, denn diese wird durch eine Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse noch nicht eindeutig bestimmt. Die Höhenbestimmungen können sich je nach dem angestrebten Orts- oder Straßenbild auf vielerlei architektonische Details erstrecken.

Eine Gestaltungssatzung kann auch Breite, Material, Farben und Gliederung der Fassaden regeln. Außerdem können gestalterische Anforderungen an Einzelheiten der Fassaden gestellt werden.

Örtliche Bauvorschriften können auch Form, Farbe, Material, Neigung und sonstige Einzelheiten der Dächer näher regeln, u.a. auch die Zulässigkeit von Sattel-, Walm- oder Flachdächern, von Dachaufbauten, Dachflächenfenstern, Sonnenkollektoren usw.

Daneben können sich örtliche Bauvorschriften auch auf sonstige Einzelheiten wie Werbeanlagen, Warenautomaten, Einfriedungen, Einzelantennen, Freileitungen, nicht überbaute Flächen, Begrünung und Verwendung von Niederschlagswasser beziehen.

andere Baugestaltungsvorschriften

Auch außerhalb der NBauO gibt es Vorschriften, die sich tatsächlich auf die Baugestaltung auswirken können. Die Gemeinden können durch Bebauungsplan die überbaubaren Grundstücksflächen und die Stellung der baulichen Anlagen, die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe der baulichen Anlagen, die offene oder geschlossene Bauweise, die Verkehrsflächen und die Frei- und Grünflächen festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nrn. 2, 11 und 15 BauGB, §§ 16, 22 und 23 BauNVO). Im unbeplanten Innenbereich ist ein Bauvorhaben nach § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB u.a. dann unzulässig, wenn es "das Ortsbild ... beeinträchtigt". Gemeint ist hier eine Beeinträchtigung durch die Höhe, Breite und Tiefe, Stellung zur Straße, Seitenabstand zum Nachbargebäude, ggf. auch die Nutzungsart der baulichen Anlage. Ein Vorhaben im Außenbereich beeinträchtigt öffentliche Belange i.S. des § 35 BauGB, wenn es das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet oder die natürliche Eigenart der Landschaft oder ihre Aufgabe als Erholungsgebiet beeinträchtigt.

7.2. Abstandsvorschriften

Grenzabstand
Die Abstandsregelungen der §§ 7 ff NBauO sehen vor, daß die Gebäuden von den Grenzen des Baugrundstücks Abstand halten müssen. Damit sollen Licht und Luft für die Bewohner, aber auch die Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge gesichert werden. Die Abstände verhindern Beeinträchtigungen durch ein zu enges Aufeinanderrücken der Gebäude und leisten so einen Beitrag zum Wohnfrieden.

Bemessung des Grenzabstandes
Der Abstand richtet sich jeweils nach der Höhe der Punkte, die auf der Außenfläche der Gebäude liegen. Hierzu gehören Außenwände, Pfeiler, Fenster- und Dachflächen, sowie Hauseingangstreppen und Balkone. Die Höhe des einzelnen Punktes ist der Abstand, den dieser Punkt von den Grenzen des Baugrundstücks halten muß. Diese Entfernung wird nach § 7 Abs. 1 NBauO als H bezeichnet ist.

Der Punkt P2 ist mit seiner jeweiligen Höhen über der Geländeoberfläche (H) maßgebend für den seitlichen Grenzabstand des Gebäudes (§ 7 Abs. 1 und 3 NBauO)

Der Grenzabstand beträgt nach § 7 Abs. 3 NBauO grds. 1 H, mindestens jedoch 3 m. In Kerngebieten, in Gewerbe- und Industriegebieten sowie in Gebieten, die nach ihrer Bebauung diesen Baugebieten entsprechen und in anderen Baugebieten, in denen nach dem Bebauungsplan Wohnungen nicht allgemein zulässig sind, beträgt der Abstand 0,5 H, mindestens jedoch 3 m (§ 7 Abs.4 NBauO)

Ist ein Gebäude nicht länger als 17 m, reicht als Grenzabstand vor zwei Außenwänden die Hälfte der sonst erforderlichen Tiefe (0,5 H), die Mindesttiefe von 3 m darf aber nicht unterschritten werden (§ 7a Abs. 1NBauO).

Hinzurechnung benachbarter Grundstücke
Können die Grenzabstände nicht auf dem Grundstück nachgewiesen werden, können dafür auch benachbarte Grundstücke, allerdings nur bis zu deren Mitte, in Anspruch genommen werden (§ 9 Abs. 2 NBauO). Dies ist nur möglich, wenn durch Baulast gesichert ist, daß die Bereiche der Nachbargrundstücke nicht bebaut oder als Grenzabstände verwendet werden. Eine Baulast ist eine einseitige öffentlich-rechtliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, mit der, auch zu Lasten des Rechtsnachfolgers, Verpflichtungen übernommen werden.

Garagen
Ohne Grenzabstand ist auf dem Baugrundstück jeweils eine Garage oder eine aus mehreren aneinandergebauten Garagen bestehende Anlage zulässig. Dabei darf die zulässige Grundfläche innerhalb des Abstandsbereiches höchstens 36 qm betragen, die Gesamtlänge an keiner Grenze größer als 9 m sein und die Höhe 3 m nicht übersteigen (§ 12 Abs. 1 NBauO).

Mit der dargestellten Garagenanlage wird der Anspruch nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 NBauO hinsichtlich der zulässigen Grundfläche innerhalb des Abstandsbereichs voll ausgeschöpft.

Einfriedungen
Ebenfalls ohne Grenzabstand sind Einfriedungen bis zur Höhe von 2 m zulässig. Sind dagegen die Einfriedungen oberhalb von 1,80 m nicht durchsichtig, können sie erst ohne Grenzabstand errichtet werden, wenn der Grundstücksnachbar zugestimmt hat (§ 12a Abs. 2 NBauO).

7.3. Einstellplätze

Einstellpflicht
Der Bauherr ist nach § 47 NBauO bei der Errichtung von baulichen Anlagen, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr erwartet wird, verpflichtet, Stellplätze (Flächen im Freien) oder Garagen zum Abstellen der Kraftfahrzeuge in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit herzustellen. Das gleiche gilt, wenn die Nutzung einer baulichen Anlage wesentlich geändert wird und dadurch ein erhöhter Kraftfahrzeugverkehr entsteht.

Anzahl der Einstellplätze

Die Zahl und Größe der zu schaffenden Stellplätze und Garagen richtet sich nach Art und Zahl der vorhandenen und zu erwartenden Kraftfahrzeuge der ständigen Benutzer und der Besucher der Anlage. Die folgenden beispielhaft aufgeführten Richtzahlen dienen lediglich als Anhalt, um die Zahl der notwendigen Einstellplätze unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse im Einzelfall festzulegen:

Wohngebäude
Einfamilienhäuser 1 - 2 Einstellplätze je Wohnung

Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- und Praxisräumen, Büro- und Verwaltungsräume allg.
1 Einstellplatz je 30-40 qm Nutzfläche

Verkaufsstätten, Läden und Geschäftshäuser
1 Einstellplatz je 30 - 40 qm Verkaufsnutzfläche, jedoch mind. 2 Einstellplätze je Laden.

Dem Bauherrn steht es grds. frei, ob er zum Abstellen der Kraftfahrzeuge Garagen errichten möchte oder Flächen im Freien herstellt. Belästigungen durch Lärm oder Abgase (§ 46 Abs. 1 Satz 2 NBauO) können jedoch den Bau einer Garage erforderlich machen. Auch kann eine Festsetzung im Bebauungsplan (§ 9Abs. 1 Nr. 4 BauGB) dem Bauherrn eine bestimmte Einstellart vorschreiben.

Lage der Einstellplätze
Zu errichten sind die Einstellplätze i.d.R. auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück in dessen Nähe. In diesem Fall muß die Benutzung zu diesem Zweck durch Baulast gesichert sein (§ 47 Abs. 7 Satz 1 NBauO). In der Nähe bedeutet, daß der Einstellplatz sich in annehmbarer Fußgängerentfernung befindet, also etwa 3 Minuten Fußweg oder etwa 300 m Entfernung. Ist dies aus tatsächlichen Gründen oder aufgrund entgegenstehender Festsetzung im Bebauungsplan nicht möglich, muß der Bauherr der Einstellpflicht auf einem Ersatzgrundstück nachkommen. Dieses muß vom Baugrundstück mit einem öffentlichen oder vergleichbaren Verkehrsmittel, d.h. mit Fahrzeugen, die der Inhaber der einstellplatzpflichtigen Anlage für seine Besucher oder Arbeitskräfte bereitstellt, leicht erreichbar sein (§ 47 Abs. 7 Satz 3 NBauO).

Freistellung von der Einstellpflicht
Erst wenn auch ein Ersatzgrundstück nicht zu finden ist, kommt eine Freistellung von der Einstellpflicht (Ablösung) durch Zahlung eines Geldbetrages an die Gemeinde in Betracht (§ 47a NBauO). Der vom Bauherrn zu zahlende Geldbetrag wird grds. zur Herstellung öffentlicher Parkplätzen und Parkhäuser verwendet. Die Höhe des Ablösebetrages wird im Einzelfall durch die Gemeinde festgelegt oder ist in einer Satzung der Gemeinde festgesetzt.

7.4. Werbeanlagen

Werbung kann, besonders wenn sie am falschen Platz oder in übermäßiger Intensität betrieben wird, schutzwürdige Interessen anderer unzumutbar beeinträchtigen. Eine gesetzliche Regelung, wie durch § 49 NBauO hat sich daher als nötig erwiesen.

Begriff der Werbeanlage
Werbeanlagen sind alle örtlich gebundenen Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und von allgemein zugänglichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sichtbar sind (§ 49 Abs. 1 NBauO). Dazu zählen insbesondere Schilder, Beschriftungen, Bemalungen, Lichtwerbungen, Schaukästen, usw. Werbeanlagen sind vom Gesetz nicht auf Wirtschaftswerbung beschränkt, zu ihnen zählt auch politische und jede sonstige nicht kommerzielle Werbung.

Verfahren und Genehmigung
Die Grundsatzanforderungen, die die NBauO an die baulichen Anlagen stellt, gelten somit auch für Werbeanlagen. Auch die Verfahrensvorschriften, die für bauliche Anlagen gelten, z.B. die Genehmigungspflicht, sind bei Werbeanlagen zu beachten. Nach Nrn. 10.1 - 10.7 des Anhangs zur NBauO sind Werbeflächen mit einer Ansichtsfläche bis zu 1 qm und bestimmte nur vorübergehend angebrachte oder aufgestellte Werbeanlagen genehmigungsfrei. Gegen rechtswidrige Werbeanlagen kann die Bauaufsichtsbehörde i.d.R. schon bei fehlender Baugenehmigung einschreiten und die Beseitigung verlangen.

Zu beachten ist ferner das Straßenrecht (§ 9 BFStrG - Bundesfernstraßengesetz, § 24 NStrG - Nieders. Straßengesetz), das Werbeanlagen in einem Streifen von 40 m Breite beiderseits der Bundesautobahnen und von 20 m Breite beiderseits der Bundes-, Landes- und Kreisstraßen untersagt, und ferner das Straßenverkehrsrecht (§ 33 Abs. 1 S.1 Nr. 3 StVO - Straßenverkehrsordnung), das außerhalb geschlossener Ortschaften jede Werbung und Propaganda durch Bild, Schrift, Licht oder Ton verbietet, wenn dadurch die Verkehrsteilnehmer in einer den Verkehr gefährdenden oder erschwerenden Weise abgelenkt oder belästigt werden können.

Belästigung
Nach § 49 Abs. 2 NBauO dürfen Werbeanlagen nicht erheblich belästigen. Eine Werbeanlage belästigt insbesondere dann erheblich, wenn sie die Ruhe und Erholung spürbar beeinträchtigt, die nach den jeweiligen örtlichen Umständen (z.B. Wohn- oder Erholungsgebiet) erwartet wird. Erheblich belästigend kann z.B. eine Lichtreklame in einem Wohngebiet wirken, die grell in nahe gegenüberliegende Wohnräume hineinstrahlt.

im Außenbereich
§ 49 Abs. 3 S. 1 NBauO erklärt Werbeanlagen im Außenbereich grundsätzlich für unzulässig. Dieses Verbot gilt für alle Werbeanlagen in der freien Landschaft. Nach § 49 Abs. 3 S. 2 gibt es von diesem Verbot allerdings Ausnahmen:

Stätte der Leistung
Werbeanlagen sind danach insbesondere an der Stätte der Leistung im Außenbereich zulässig. Eine Stätte der Leistung ist dort vorhanden, wo der Gegenstand, für den geworben wird, hergestellt, angeboten, gelagert oder verwaltet wird, z.B. eine Gaststätte, die das angepriesene Bier ausschenkt. Ebenfalls ausgenommen vom Verbot sind Schilder vor Ortsdurchfahrten, die Inhaber und Art gewerblicher Betriebe (z.B. Kfz-Werkstätten, Hotels) bezeichnen, sowie einzelne Hinweiszeichen an Verkehrsstraßen und Wegeabzweigungen, die auf außerhalb der Ortsdurchfahrt liegende gewerbliche Betriebe oder versteckt gelegene Stätten (z.B. Erholungseinrichtungen, Kultur- oder Naturdenkmäler usw.) aufmerksam machen.

im Innenbereich
Ebenfalls unzulässig sind Werbeanlagen in Wohngebieten, es sei denn sie stehen an der Stätte der Leistung (s.o.) oder es handelt sich um Anlagen für amtliche Mitteilungen und zur Unterrichtung über kirchliche, kulturelle, politische, sportliche und ähnliche Veranstaltungen. Ausnahmen können auch hier erteilt werden. Zusätzlich muß die Gemeinde eine Sondernutzungserlaubnis nach § 18 NStrG erteilen, wenn sie im öffentlichen Straßenraum aufgestellt werden.

8. Rechtsbehelfsmöglichkeiten

Widerspruch

Wenn Ihr Bauantrag abgelehnt wird, können Sie als Bauwilliger Widerspruch erheben. Es handelt sich hier um einen Verpflichtungswiderspruch nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO), da die Behörde verpflichtet werden soll, Ihnen die Baugenehmigung zu erteilen.

Der Widerspruch ist gem. § 70 Abs. 1 VwGO innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Ablehnungsbescheides einzureichen. Dies gilt, wenn der Bescheid mit einer ordnungsgemäßen Rechtsbehelfsbelehrung versehen ist. Ist dies nicht der Fall, verlängert sich die Frist auf ein Jahr.

Der Widerspruch muß schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde, die den Bescheid erlassen hat eingelegt werden. In Ihrem Widerspruchsschreiben sollten Sie Ihre Einwendungen möglichst detailliert darlegen, es besteht jedoch keine gesetzliche Begründungspflicht.

Über Ihren Widerspruch entscheidet nach § 72 VwGO zunächst die Behörde, die den Bescheid erlassen hat. Kommt sie zu dem Ergebnis, daß Ihr Vorhaben doch zulässig ist, erteilt sie die Baugenehmigung. Kommt sie zu einem anderen Ergebnis, gibt sie den Widerspruch an die Widerspruchsbehörde, die Bezirksregierung, ab. Diese prüft nun erneut und weist die Baugenehmigungsbehörde an, die Baugenehmigung zu erteilen, falls sie das Vorhaben für zulässig hält, falls nicht, weist sie den Widerspruch zurück und Sie haben die Kosten zu tragen.

Klage

Wird Ihr Widerspruch zurückgewiesen, können Sie danach vor dem Verwaltungsgericht die Baugenehmigungsbehörde auf Erteilung der Baugenehmigung verklagen. Hier handelt es sich um eine Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 VwGO).

Die Klage ist gegen die Genehmigungsbehörde zu richten und gem. § 74 VwGO innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids schriftlich beim zuständigen Verwaltungsgericht zu erheben. Ist der Widerspruchsbescheid nicht mit einer ordnungsgemäßen Rechtsbehelfsbelehrung versehen, verlängert sich die Frist auf ein Jahr. Auch das Gericht prüft nun wiederum, ob Ihnen die Baugenehmigung zu erteilen ist und weist gegebenenfalls ihrerseits die Genehmigungsbehörde an, die Baugenehmigung zu erteilen.

Der vorstehende Beitrag wurde verfaßt vom Baurechtsseminar des Studienjahrgangs AS 41-43/95 Niedersächsische Fachhochschule für Verwaltung und Rechtspflege, Fachbereich allgemeine Verwaltung Kommunale Abteilung Oldenburg. Und hier sehen Sie von links nach rechts das Autorenteam:

Die Macher (von links nach rechts) vorne:
Carsten Lisson, Marcel Ruwe, Jens Kuraschinski, Matthias Striek, Nadine Ripperda, Maria Germann. Stehend: Michael Steffens, Michael Brinkmann, Professor Heuer, Alexander Breden,
Alexander von Seggern, Annegret Helming,
Anja Glosemeyer, Sandra Rüdiger,
Andre Buchholz, Andreas Mergelmeyer.