Zum Bodenwert in speziellen Fällen

6 Zum Bodenwert in speziellen Fällen

6.1 Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzung (Geschoßflächenzahl zu Geschoßflächenzahl - GFZ : GFZ)

6.2 Schicht-Nutzung (entfallen)

6.3 Öffentliche Verkehrs- und Grünflächen

6.3.1 Künftige Verkehrs- und Grünflächen

6.3.2 Vorhandene Verkehrs- und Grünflächen

6.3.3 Nutzungsänderung von Verkehrs- und Grünflächen

6.3.4 Sonstige Gemeinbedarfsflächen

6.3.4.1 "Bleibende" Gemeinbedarfsflächen

6.4 Teilflächen

6.5 Außenbereich

6.6 Wasserflächen

6 Zum Bodenwert in speziellen Fällen

6.1 Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzung (Geschoßflächenzahl zu Geschoßflächenzahl - GFZ : GFZ)

6.1.1 Nach Teil I Nr. 2.3 sind die Bodenwerte aufgrund von Preisen vergleichbarer Grundstücke (Vordruck Nr. 1.111) und Richtwerten (Vordruck Nr. 1.112) zu ermitteln. Dabei sollen nach Möglichkeit Preise und Werte gleichartiger Grundstücke herangezogen werden. Wenn Preise und Werte von Grundstücken herangezogen werden, die sich offensichtlich nur im Maß der zulässigen baulichen Nutzung unterscheiden, sind die nachfolgenden Abschnitte der Nummern 1.2 bis 1.5 anzuwenden.
6.1.2 Es ist zunächst festzustellen, inwieweit Preise und Richtwerte vorliegen, die einen unmittelbaren Vergleich zulassen. Insbesondere ist die Vergleichbarkeit gemäß Nummer 2.2 unter Beachtung etwa vorhandener werterhöhender Rechte bzw. der wertmindernden Belastungen und des Grundstücksmarktes zu prüfen.
6.1.3 Ist eine Abweichung hinsichtlich des Maßes der zulässigen baulichen Nutzbarkeit gegeben oder ist dieses Maß bei den zu beurteilenden bzw. auch bei den zu vergleichenden Grundstücken nicht voll realisierbar, lassen sich die dadurch bedingten Wertunterschiede mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten auf der Grundlage der zulässigen oder der realisierbaren Geschoßflächenzahl feststellen.
6.1.4 Die in Anlage 23 benannten Umrechnungskoeffizienten stellen Mittelwerte eines ausgewogenen Marktes dar. Aufgrund örtlicher Verhältnisse sind Abweichungen möglich, wobei im allgemeinen das Maximum der Wertänderung eine Wertänderung proportional zu den entsprechenden Geschoßflächenzahlen nicht erreichen sollte, während 20 v.H. dieser Änderung das Minimum der Wertänderung darstellen sollte. In Anlage 23 ist eine beispielhafte Umrechnung von GFZ : GFZ dargestellt. Die Verwendung von Umrechnungskoeffizienten, die von denen in der Anlage 23 abweichen, ist jeweils zu begründen.
6.1.5 Bei unterschiedlichen Nutzungsarten ist eine eingehende Prüfung der den Bodenwert bestimmenden Wertmerkmale erforderlich. So kann z.B. in Geschäftslagen die Abhängigkeit des Bodenwertes von den höherwertig genutzten Flächen (Läden) erheblich größer sein als die Abhängigkeit von der GFZ. In diesen Fällen ist eine eingehende Prüfung hinsichtlich der den Bodenwert bestimmenden Wertmerkmale erforderlich.

6.2 Schicht-Nutzung (entfallen)

6.3 Öffentliche Verkehrs- und Grünflächen

6.3.1 Es ist zu unterscheiden zwischen Flächen, die zur künftigen Nutzung als Verkehrs- oder Grünflächen erworben werden sollen, solchen, die bereits als Verkehrs- oder Grünflächen genutzt werden und im Gemeingebrauch verbleiben, und solchen, die einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen.

6.3.1 Künftige Verkehrs- und Grünflächen

Für Grundstücke, die zur Nutzung als Verkehrs- oder Grünflächen zu beschaffen sind, ist deren Qualität, d.h. deren Zustand in dem Zeitpunkt, in dem sie endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen worden sind, maßgebend (vgl. Nr. 7).
Bei der Wertermittlung sind die allgemeinen Grundsätze, wie sie sieh aus Teil I ergeben, uneingeschränkt anzuwenden.
Bei der Wertermittlung ist zu unterscheiden, ob es sich um Unland ohne Bauerwartung, um land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke ohne Bauerwartung, um Bauerwartungsland oder um Grundstücke handelt, die Bauland (Rohbauland oder erschlossenes Bauland) sind.
Sollen Teilflächen von bebauten oder unbebauten Grundstücken als Verkehrs- oder Grünflächen genutzt werden, so ist Nr. 6.4 zu beachten.

6.3.2 Vorhandene Verkehrs- und Grünflächen

6.3.2.1 Im Gemeingebrauch befindliche Verkehrs- und Grünflächen sind nicht zu bewerten, soweit gesetzliche Regelungen vorhanden sind, die eine unentgeltliche Übertragung vorsehen. Soweit keine derartigen Regelungen bestehen, ist, da grundsätzlich keine rentierliche Nutzung aus den angesprochenen Flächen zu ziehen ist, allenfalls ein geringer Anerkennungsbetrag in Ansatz zu bringen. Ein künftiger Anspruch auf Rückgabe hat nur dann Auswirkungen auf den Verkehrswert, wenn die Realisierbarkeit in absehbarer Zeit mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist. Dienen Grundstücke oder Grundstücksteile als Verkehrs- oder Grünflächen, ohne daß die Eigentums- und Entschädigungsfragen geregelt worden sind, ist allerdings vorab zu klären, ob ein Anspruch auf Entschädigung besteht, der ggf. nach Nummer 1.3.2 zu behandeln ist. Entscheidend ist die nach Landesrecht und nach Ortssatzung mögliche unterschiedliche Regelung.
6.3.2.2 Soweit Verkehrs- oder Grünflächen ausnahmsweise einen nicht unwesentlichen nachhaltigen Ertrag bringen, wird deren Verkehrswert davon beeinflußt. Öffentliche Gebühren sind nicht als Erträge zu berücksichtigen.
6.3.2.3 Ist Ersatzbeschaffung geboten, so sind anstelle des Verkehrswertes der in Anspruch genommenen Fläche die notwendigen Kosten eines etwa bereitgestellten Grundstücks im Rahmen gleichartiger, gleichwertiger, u.U. auch fiktiver Maßnahmen zugrunde zu legen. Gesetzliche Bestimmungen über den Umfang der Ersatzbeschaffung sind zu berücksichtigen.

6.3.3 Nutzungsänderung von Verkehrs- und Grünflächen

Verlieren öffentliche Verkehrs- und Grünflächen diese Eigenschaft, z.B. durch Einziehung einer Verkehrsfläche nach Straßenrecht, so geht die Funktion als öffentliche Verkehrs- oder Grünfläche unter. Werden diese Flächen umgezont, z.B. als Bauland ausgewiesen, so ist für den Verkehrswert derartiger Flächen die ausgewiesene bzw. die zu erwartende Qualität maßgebend. Dabei kann der Verkehrswert der umliegenden Grundstücke herangezogen werden.
Soweit Umstände vorhanden sind, die sich wertmindernd gegenüber den angrenzenden Grundstücken auswirken, sind sie angemessen zu berücksichtigen, z.B. Aufwendungen infolge Abbruchs des Straßenkörpers, Rekultivierung.

6.3.4 Sonstige Gemeinbedarfsflächen

Die Bestimmungen der Nummern 6.3.1 und 6.3.2 gelten sinngemäß auch für die Grundstücke, die für Zwecke der Verteidigung und des sonstigen Gemeinbedarfs beschafft werden sollen.

6.3.4.1 "Bleibende" Gemeinbedarfsflächen

Der Wert einer Gemeinbedarfsfläche (einschließlich sog. Konversionsflächen), die unter Änderung der öffentlichen Zweckbindung einem anderen Gemeinbedarf zugeführt werden soll (sog. bleibende Gemeinbedarfsflächen), bemißt sich vorbehaltlich des unter 2.) geregelten Falles nach dem Entwicklungszustand, der sich im Falle des ersatzlosen Wegfalls der bisherigen öffentlichen Zweckbindung (z.B. militärische Nutzung) aufgrund der allgemeinen Situationsgebundenheit (Umgebungssituation einschließlich deren Planungsrechte, Lage, Erschließungszustand, verkehrliche Anbindung, wirtschaftlich und städtebaulich sich aufdrängende Nutzbarkeit baulicher Anlagen) für das Grundstück ergibt. Für die Wertermittlung maßgeblich sind die Verhältnisse unmittelbar vor dem Zeitpunkt, zu dem das Grundstück infolge der künftigen öffentlichen Zweckbestimmung von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen worden ist. Wertänderungen, insbesondere Wertverbesserungen aufgrund von Erschließungsmaßnahmen, die der "weichende" Eigentümer durchgeführt oder durch entsprechende Beiträge entgolten hat, sind zu berücksichtigen, soweit sie im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten der künftigen Gemeinbedarfsnutzung dienlich sein können.
In den übrigen Fällen, in denen eine Ersatzbeschaffung im Einzelfall nachweislich geboten und notwendig ist, bemißt sich der Wert der abzugebenden Fläche in sinngemäßer Anwendung der Nr. 6.3.3.3 nach dem Verkehrswert der ersatzweise zu beschaffenden Fläche (Ersatzbeschaffungsprinzip), wobei Vor- und Nachteile auszugleichen sind.

6.4 Teilflächen

6.4.1 Teilflächen im Sinne der folgenden Ausführungen sind in der Regel unselbständige Flächen, die aus einer wirtschaftlichen Einheit abgetrennt und einer anderweitigen Zweckbestimmung, insbesondere dem Gemeinbedarf zugeführt werden sollen. Dazu gehören Vorgarten-, Vorderland-, Vorland-, Seiten- und Hinterlandflächen; sie können bebaut oder nicht bebaut, bebaubar, beschränkt bebaubar oder nicht bebaubar sein. Bei der Ermittlung des Wertes der Teilflächen ist grundsätzlich nach der Differenzmethode zu verfahren; dabei ist der Wert des Restgrundstücks zu vergleichen. In geeigneten Fällen kommen die Verschiebemethode, Durchschnittswerte oder Bruchteilswerte als Anwendungsfälle der Differenzmethode in Betracht. Die Vorschriften über die in Teil I aufgeführten Verfahren sind entsprechend zu berücksichtigen. Werden mit der Inanspruchnahme von Teilflächen Gebäude, Außenanlagen oder besondere Betriebseinrichtungen betroffen, so sind deren Wertanteile nach den Grundsätzen des Teils I zu ermitteln. Dabei ist zu prüfen, ob und inwieweit das Vorhandensein von Außenanlagen (z.B. Aufwuchs) den Wert des Grundstücks beeinflußt. Andere Vermögensnachteile (z.B. § 96 BauGB/§ 19 LBG), soweit sie bei der Wertermittlung nach den folgenden Ziffern nicht berücksichtigt sind, müssen im Rahmen oder zur Abwendung der Enteignung ggfs. gesondert erfaßt werden. Das gleiche gilt für Vermögensvorteile, die bei Abtretung der Teilfläche entstehen (z.B. § 93 Abs. 3 BauGB); ggfs. können Vor- und Nachteile gleichzeitig ermittelt und miteinander ausgeglichen werden.
6.4.2 Werden Teilflächen eines unbebauten Grundstücks in Anspruch genommen und ändert sich dabei die relative Bebaubarkeit (rechnerische Bebaubarkeit in m) des Restgrundstücks gegenüber der des ursprünglichen Grundstücks, z.B. infolge einer Verminderung durch rückwärtige Baulinien oder Abstandsflächen bzw. Erhöhung infolge Beibehaltung der ursprünglichen absoluten Bebaubarkeit, so ist der Wert der Teilfläche nach der Differenzwertmethode zu ermitteln. In geeigneten Fällen, etwa wenn ein Grundstück baurechtlich nicht notwendige Freifläche enthält, kann dies nach der Verschiebemethode erfolgen; hierbei kann z.B. der Bodenwert des rückwärtigen Grundstücksteils maßgebend für die zu beurteilende Teilfläche (Vorland) sein. Haben sich auf dem örtlichen Markt Bruchteilswerte gebildet, können diese zur Ermittlung des Wertes der in Anspruch genommenen Teilfläche herangezogen werden. Ändert sich die relative Bebaubarkeit nicht, so ist für die Teilfläche in der Regel der Durchschnittswert der ungeteilten Fläche maßgebend. Dienen Teilflächen bereits seit Jahrzehnten als öffentliche Verkehrs- und Grünflächen, so ist Nummer 6.3 anzuwenden.
6.4.3 Bei der Ermittlung des Wertes der Teilflächen bzw. der Wertminderung bebauter Grundstücke finden die Grundsätze der Nummern 6.4.1 und 6.4.2 entsprechend Anwendung. Hierbei ist jedoch die Funktion der Teilfläche für das bebaute Grundstücks - insbesondere eine bisherige Schutzfunktion als Vorgarten - angemessen zu berücksichtigen. Soweit die bauliche Nutzbarkeit des Restgrundstücks durch die Inanspruchnahme der Teilfläche beeinträchtigt wird und diese Beeinträchtigung erst nach Beseitigung des Gebäudes eintritt, ist dem unter Beachtung der Restnutzungsdauer Rechnung zu tragen (Gegenwartswert einer erst zukünftig wirksam werdenden Beeinträchtigung). Für Teilflächen, die eine zugelassene selbständige Nutzung aufweisen, z.B. Aufstellung von Schaukästen, Automaten u.a.m., ist in der Regel der auf den Ertragsverhältnissen beruhende Wert maßgebend.

6.5 Außenbereich

6.6 Wasserflächen

6.6.1 Wasserflächen im Sinne der WertR sind die von oberirdischen Gewässern nicht nur vorübergehend eingenommenen Flächen (insbesondere Flüsse, Kanäle, Häfen, Meeresteile, Seen, Teiche).
6.6.2 Die Abgrenzung der Gewässer gegen ihre Ufer richtet sich nach den wasserrechtlichen Vorschriften. Zugrunde zu legen ist in der Regel die zuletzt ermittelte Uferlinie/Wasserlinie, bei Kanälen die Wasserlinie bei Normalstau. Auskunft über den Verlauf der Begrenzungslinien kann gegebenenfalls bei den zuständigen Kataster- bzw. Vermessungsämtern oder Wasserbehörden eingeholt werden.
6.6.3 Der Verkehrswert von Wasserflächen hängt vor allem von der zulässigen Nutzungsmöglichkeit ab. Eine über den Gemeingebrauch bzw. Eigentümer- oder Anliegergebrauch hinausgehende Nutzungsmöglichkeit entsteht in der Regel durch Erteilung einer wasserrechtlichen bzw. baurechtlichen Genehmigung.
6.6.4 An Nutzungsmöglichkeiten sind solche für private und solche für Gemeinbedarfszwecke zu unterscheiden, insbesondere:
6.6.4.1 Umschlag, Industrie (z.B. Werften), Lagerei, Restaurants
6.6.4.2 Liegeplätze und Landeanlagen für Personenschiffahrt, Bootsverleih, Bootshäuser, Camping (privat) und dgl.
6.6.4.3 Gewinnung von Bodenschätzen, Bodenentnahmen, Bodenablagerungsflächen
6.6.4.4 Fischerei, Schilf-, Weidenanpflanzungen
6.6.4.5 Sonstige private Nutzungen (z.B. Triebkraft, Wasserentnahme, Gartenanlagen)
6.6.4.6 Sport und Erholung (nicht gewerblich)
6.6.4.7 Kreuzungen wie Ein- und Durchleitungen (z.B. Ein- oder Auslaßbauwerke) u.ä.
6.6.4.8 Anlagen des öffentlichen Verkehrs sowie Hochwasserschutzanlagen.
6.6.5 Der Verkehrswert von Wasserflächen wird - unter Berücksichtigung der Nutzungsmöglichkeit (vgl. Nummer 6.6.3) - in der Regel örtlich bzw. regional unterschiedlich sein. Das örtliche bzw. regionale Bodenwertgefüge kann einen Anhalt bieten. Vielfach, vor allem bei den Fällen nach Nummer 6.6.4.1 besteht eine Abhängigkeit zwischen dem Verkehrswert von Wasserflächen und dem Wert einer mit der Wasserfläche in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Landfläche, welche in aller Regel in dem der Wasserfläche benachbarten Uferbereich liegt. Unmittelbare Nachbarschaft braucht nicht zu bestehen. Im Normalfall wird der Wert der Wasserfläche niedriger als der Wert der Bezugsfläche an Land sein, weil die Wasserflächennutzung durch die Natur der Gewässer eingeschränkt oder erschwert ist. Hinzu kommt, daß Wasserflächen in der Regel erst durch Umwandlung in Landflächen beleihbar werden. In den Fällen des Absatzes 2 wird der Verkehrswert in der Regel mit etwa 25 v.H. des Wertes der Landfläche (ebp) anzusetzen sein. Der Erschließungszustand kann die Höhe des v.H.-Satzes beeinflussen. Sofern nur Gemeingebrauch bzw. Eigentümer- oder Anliegergebrauch zulässig ist, ist dieser besondere Umstand im Einzelfall mindernd gegenüber Nummer 6.6.4.3 zu berücksichtigen.
6.6.6 Besteht kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Wasser- und Landfläche, so bilden Vergleichspreise die Grundlage für den Verkehrswert der zu bewertenden Wasserfläche. Sind Wasserflächen gegen Entgelt zur Nutzung überlassen, so kann in geeigneten Fällen aus dem Entgelt nach dem Ertragswertverfahren der Verkehrswert der Wasserflächen ermittelt werden. Gräben und schmale Bäche können einheitlich zusammen mit ihren Böschungen bewertet werden. Auch hierbei ist - gegebenenfalls unter Berücksichtigung des Herrichtungsaufwandes - die zulässige Nutzungsmöglichkeit maßgebend.
6.6.7 Die Wertermittlung für vorhandene Außenanlagen (z.B. wasserbauliche Anlagen, Dalben usw.) erfolgt nach den Regeln des Teils I (s. Anlage 5). Sonstige Aufwendungen des Gewässereigentümers für Ausbau und Unterhaltung bleiben im Regelfall außer Betracht.
6.6.8 Zu- und Abschläge wegen Wassertiefe, Nutzungserschwernisse oder infolge von rechtlichen Belastungen (vgl. Nummer 5.3) sind nur vorzunehmen, wenn die genannten Faktoren von wesentlichem Einfluß auf die Nutzungsmöglichkeiten sind.
6.6.9 Fischereirechte, Berechtigungen zur Gewinnung von Bodenschätzen u.ä. sind gesondert zu bewerten, wenn sie nicht mit dem Wert der Wasserflächen abgegolten sind.
6.6.10 Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Landgrundstücken als Bezugsflächen für die Wertermittlung von Wasserflächen (s. Nummer 6.6.5) gelten die Grundsätze des Teils I.