Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

5 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

5.2 Erbbaurecht und das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück

5.2.2 Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurecht und des Wertes des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks.

5.2.2.1 Vorbemerkung
5.2.2.2 Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren
5.2.2.3 Wertermittlung unter Berücksichtigung finanzmathematischer Methoden.

5.2.3 Wertermittlung bei bebauten Erbbaurechten

5.2.4 Verkehrswert

5.3 Sonstige die Nutzung des Grundstücks betreffenden Rechte und Belastungen

5.3.1 Allgemeines
5.3.2 Grundsätze
5.3.3 Wertermittlung

Zweiter Teil
Zusätzliche Richtlinien für Teilbereiche

5 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

5.1 Vorbemerkung

Nach Teil I Nr. 2.2.1.3 sind grundstücksbezogene Rechte und Belastungen einzeln zu bezeichnen und zu bewerten (s. Vordrucke 1 und 2 unter Nr. 0.2 und 1.114). Der Wert des Rechtes, der Wert des belasteten Grundstücks oder der Wert des begünstigten Grundstücks kann zu ermitteln sein. In Nummer 5.2 werden das bestehende Erbbaurecht und das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück behandelt, in Nummer 5.3 sonstige werterhöhende Rechte und wertmindernde Belastungen.

5.2 Erbbaurecht und das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück

5.2.1 Grundsätze

5.2.1.1 Das Erbbaurecht und das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück sind selbständige Gegenstände der Wertermittlung. Bei der Ermittlung ihrer Verkehrswerte sind die Grundsätze des Teils I zu beachten.
5.2.1.2 Für die Bemessung des Verkehrswertes eines Erbbaurechts und des Verkehrswertes des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist zunächst der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung mit dem Erbbaurecht und gegebenenfalls zusätzlich der Verkehrswertanteil der Gebäude, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen zu ermitteln.
5.2.1.3 Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere der Höhe des Erbbauzinses, der Dauer des Erbbaurechts, einer bei Zeitablauf zu zahlenden Entschädigung sowie sonstiger den Wert beeinflussender Umstände zu ermitteln. Durch das Gesetz zur Änderung der Verordnung über das Erbbaurecht vom 8. Januar 1974 wird die Anpassungsklausel beim Wohnungsbau im allgemeinen begrenzt auf die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und schließt die Berücksichtigung von Änderungen der Bodenwertverhältnisse in der Regel aus.
5.2.1.4 Wenn der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte oder durch "Anpassungsklausel" gesetzlich zulässig anpaßbare Erbbauzins der nachhaltig marktgerechten Verzinsung des Bodenwerts entspricht, ergibt sich regelmäßig kein Bodenwertanteil des Erbbaurechts. "Bodenwertanteil des Erbbaurechts" im Sinne dieser Richtlinien ist der sich ohne Berücksichtigung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen ergebende Wertanteil des Erbbaurechts.
5.2.1.5 Liegt der Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks, so ist hierdurch ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts und eine Wertminderung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks gegenüber einem unbelasteten Grundstück begründet.
5.2.1.6 Neben den sich aus der Höhe des Erbbauzinses ergebenden Vor- oder Nachteilen sind die sich aus dem Erbbauvertrag ergebenden sonstigen Einwirkungen - insbesondere Bindungen des Erbbauberechtigten - bei einer Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen von Einfluß. Das gleiche gilt für die marktbeeinflussenden Möglichkeiten einer Änderung der rechtlichen oder wirtschaftlichen Voraussetzungen. § 7 der Verordnung über das Erbbaurecht ist zu beachten.
5.2.1.7 Die Summe der Verkehrswerte des Erbbaurechts und des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks wird in der Regel den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks einschließlich des Verkehrswertanteils vorhandener Gebäude, Außenanlagen und besonderer Betriebseinrichtungen nicht überschreiten.

5.2.2 Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurecht und des Wertes des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks.

5.2.2.1 Vorbemerkung

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts bzw. der Wert des belasteten Grundstücks kann entweder direkt aus Marktuntersuchungen (Vergleichswertverfahren) abgeleitet oder mit Hilfe finanzmathematischer Methoden ermittelt werden.
Hinweise für die Berechnung können den nachgenannten schematischen Beispielsrechnungen entnommen werden. Bei Rechengängen, die die Verwendung von Wertfaktoren erfordern, ist zu runden.
Beispiel 1
nach Nummer 5.2.2.2 - vgl. Anlage 11
Verkehrswert eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks - Vergleichswertverfahren - auf der Grundlage einer Kaufpreisanalyse
Beispiel 2
nach Nummer 5.2.2.3 - vgl. Anlage 12 -
Bodenwertanteil des Erbbaurechts und Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks - Vertrag ohne Anpassungsklausel - mit Hilfe finanzmathematischer Methoden
Beispiel 3
nach Nummer 5.2.2.3 - vgl. Anlage 13 -
Bodenwertanteil des Erbbaurechts und Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks - Vertrag mit ursprünglich vereinbarter Anpassungsklausel - mit Hilfe finanzmathematischer Methoden

5.2.2.2 Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren

Soweit ein unmittelbarer Preisvergleich nicht möglich ist, kann ggf. ein mittelbarer Preisvergleich durchgeführt werden. Bei einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise läßt sich grundsätzlich der Einfluß von Merkmalen des Grundstücks und des Erbbaurechtsvertrages auf den Verkehrswert des Erbbaurechts bzw. des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks durch eine Analyse feststellen.
Werden derartige Untersuchungen durchgeführt oder liegen sie vor, können die Ergebnisse zur Wertermittlung unmittelbar verwendet werden, wenn die sich aus der Gesamtheit der untersuchten Kaufpreise ergebenden sachlichen und regionalen Beschränkungen beachtet werden.
Über ihren sachlichen und räumlichen Geltungsbereich hinaus können die jeweiligen Untersuchungsergebnisse dann verwendet werden, wenn zuvor ihre Gültigkeit an mehreren geeigneten Kaufpreisen von Objekten, die sachlich und räumlich dem zu bewertenden Objekt entsprechen, überprüft wurde.

5.2.2.3 Wertermittlung unter Berücksichtigung finanzmathematischer Methoden.

5.2.2.3.1 Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist von der Differenz zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des nicht mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks auszugehen. Der Zinssatz ist nach der Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhausgrundstück, Mietwohngrundstück) und/oder nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Die Differenz ist mit Hilfe des Vervielfältigers (zugleich Rentenbarwertfaktor, s. Anlage 4) auf die Restlaufzeit des Erbbauvertrages zu kapitalisieren und im Hinblick auf die in Nummer 5.2.1.6 genannten Einflüsse mit einem Wertfaktor zu multiplizieren. Dieser Wertfaktor ist abhängig von der Gewichtung der in Nummer 5.2.1.6 genannten Faktoren; er liegt

regelmäßig zwischen 0,3 und 0,8
in Einzelfällen bis 0,9
bei Verträgen ohne Anpassungsklausel im Durchschnitt bei 0,5.

Der Wertfaktor ist um so größer, je geringer die Einschränkungen für den Erbbauberechtigten sind, er ist um so kleiner, je größer sie sind. Die Wahl des Wertfaktors ist zu begründen. Ergeben Marktuntersuchungen abweichende Faktoren, so sind diese zugrunde zu legen.
5.2.2.3.2 Zur Ermittlung des Wertes des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist von dem Bodenwert des unbelasteten Grundstücks auszugehen. Zur Berücksichtigung der Wertminderung infolge der Belastung des Grundstücks durch das Erbbaurecht ist der Minder.ertrag (Differenz zwischen dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins) auf die Restlaufzeit mit Hilfe des Vervielfältigers (Anlage 4) zu kapitalisieren und wegen der neben dem Erbbauzins dem Grundstückseigentümer zustehenden sonstigen vertraglichen und gesetzlichen Rechte mit einem Wertfaktor zu multiplizieren. Dieser Wertfaktor ist abhängig von dem Gewicht der Beeinträchtigungen des Grundstücks durch das Erbbaurecht. Er liegt

regelmäßig zwischen 0,3 (bei geringeren Beeinträchtigungen des Grundstücks) und 0,8 (bei überdurchschnittlichen Beeinträchtigungen des Grundstücks),
in Einzelfällen bei 0,9
bei Verträgen ohne Anpassungsklausel in der Regel bei 0,5.

Der Wertfaktor und damit die Wertminderung ist um so größer, je größer die Einschränkung für den Eigentümer sind, er ist um so kleiner, je geringer sie sind. Die Wahl des Wertfaktors ist zu begründen.
Ergeben Marktuntersuchungen abweichende Faktoren, so sind diese zugrundezulegen.
5.2.2.3.3 Der bei der Ermittlung des Wertes des belasteten Grundstücks anzusetzende Wertfaktor, der die Wertminderung betrifft, darf für das gleiche Grundstück in der Regel den bei der Ermittlung des Bodenwertanteiles des Erbbaurechts anzusetzenden Wertfaktor nicht unterschreiten.

5.2.3 Wertermittlung bei bebauten Erbbaurechten

5.2.3.1 Hat der Erbbauberechtigte aufgrund des Erbbaurechts das Grundstück bebaut, so ist neben dem nach Nummer 5.2.2 ermittelten Bodenwert des Erbbaurechts der nach Teil 1 ermittelte Wert der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen zu berücksichtigen.
Beispiel 4
nach Nummer 5.2.3.l - vgl. Anlage 14 -
Wert des Erbbaurechts und des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks - wenn Restlaufzeit des Vertrages gleich oder größer als Restnutzungsdauer des Gebäudes - mit Hilfe finanzmathematischer Methoden
Beispiel 5
nach Nummer 5.2.3.3 - vgl. Anlage 15 -
Wert des bebauten Erbbaurechts und des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks - wenn Restlaufzeit des Vertrages kürzer als Restnutzungsdauer des Gebäudes, das nach Vertragsablauf vom Grundstückseigentümer nicht zu entschädigen ist - mit Hilfe finanzmathematischer Methoden
Beispiel 6
nach Nummer 5.2.3.4 - s. Anlage 16 -
Wert des Erbbaurechts und des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks mit Gebäuden, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtung, die im Zeitpunkt der Erbbaurechtsbestellung bereits vorhanden waren mit Hilfe finanzmathematischer Methoden
5.2.3.2 Übersteigt die Restnutzungsdauer der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht oder sind diese voll zu entschädigen, so ist eine Minderung des hierfür ermittelten Wertes nicht begründet.
5.2.3.3 Übersteigt die Restnutzungsdauer der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen die Restlaufzeit des Erbbaurechtes und sind diese nicht zu entschädigen. so ist zur Ermittlung des sich hieraus ergebenden Werteinflusses der im Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts verbleibende Wert der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen, die dann entsprechend älter sind, nach den allgemeinen Wertverhältnissen des Wertermittlungsstichtages zu ermitteln und auf diesen Zeitpunkt abzuzinsen.
Der abgezinste Wert ist bei der Ermittlung des Wertes des Erbbaurechts wertmindernd und bei der Ermittlung des Wertes des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks werterhöhend zu berücksichtigen. Ist im Erbbaurechtsvertrag eine Teilentschädigung vereinbart, so ist entsprechend zu verfahren.
5.2.3.4 Sind Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen dem Erbbauberechtigten mit dem Erbbaurecht überlassen, so ist zu unterscheiden, ob der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer den Wert dieser Anlagen vergütet hat oder ob dieser Wert bei der Bemessung des Erbbauzinses in Ansatz gebracht worden ist. Im ersten Falle finden die Nummern 5.2.3.1 bis 5.2.3.3 entsprechende Anwendung. Im anderen Falle sind Wertfaktoren in Ansatz zu bringen, die den vertraglichen Vereinbarungen und der begrenzten Lebensdauer der baulichen Anlagen Rechnung tragen (Beispiel Anlage 16).

5.2.4 Verkehrswert

Der Verkehrswert ist aus den Ergebnissen der angewandten Wertermittlungsverfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Folgeschäden (§ 96 BauGB/§ 19 LBG) bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswertes unberücksichtigt.

5.3 Sonstige die Nutzung des Grundstücks betreffenden Rechte und Belastungen

5.3.1 Allgemeines

Die bedeutsamen sonstigen werterhöhenden Rechte und wertmindernden Belastungen sind insbesondere: Die die Nutzung des Grundstücks betreffenden dinglichen Rechte des BGB

Dienstbarkeiten
(Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, u.a. Wegerechte, Überfahrts- und Durchgangsrechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Aussichtsrechte)
Reallasten (Altenteilsrechte und dergl.)
Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte
Baulasten gemäß Landesbauordnungen
Nachbarrechte
(Überbaurechte, Notwegerechte, Traufrechte, Fenster- und Lichtrechte, Wasser- und Wassernutzungsrechte)
Auf das Grundstück bezogene Ansprüche gegen den Eigentümer (Miet- und Pachtrechte)

Diese Rechte können gesetzlich oder öffentlich-rechtlich begründet, vertraglich vereinbart, z.T. im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis eingetragen sein oder auf Gewohnheitsrecht beruhen.

5.3.2 Grundsätze

5.3.2.1 Die zuvor genannten Rechte und Belastungen können die zulässige wirtschaftliche Nutzung bzw. die Ertragsfähigkeit von Grundstücken mehr oder weniger stark beeinflussen und sich entsprechend unterschiedlich auf den Verkehrswert auswirken. Die wertmäßigen Auswirkungen dieser Rechte und Belastungen können vielfach - je nach Art und Einfluß - für das begünstigte und das belastete Grundstück unterschiedlich groß sein.
Bei Rechten - wie z.B. Nießbrauch, Wohnrecht - die personenbezogen sind und bei denen es deshalb an einem begünstigten Grundstück fehlt, entspricht der Wert des Rechtes häufig dem Minderwert des belasteten Grundstücks.
Bei der Ermittlung des Werteinflusses bzw. Wertes dieser Rechte und Belastungen gelten die Grundsätze des Teils I sinngemäß.
Im übrigen kann möglicherweise der Rang des Rechtes dessen Wert beeinträchtigen.
5.3.2.2 Wird für die Einräumung eines Rechtes eine wiederkehrende Gegenleistung erbracht, so ist diese bei der Ermittlung des Wertes des Rechtes und der Belastung zu berücksichtigen. Ist sie z.B. bezogen auf die Belastung nachhaltig angemessen, so wirkt sich die Belastung in der Regel nicht wertmindernd aus. Dies gilt insbesondere für Miet- und Pachtrechte.
5.3.2.3 Das Leiterrecht, das Schaufelschlagsrecht und ähnliche Rechte beeinflussen in der Regel nicht die Verkehrswerte des begünstigten und des belasteten Grundstücks.

5.3.3 Wertermittlung

5.3.3.1 Bei der Wertermittlung für das begünstigte und das belastete Grundstück ist in der Regel zunächst der Verkehrswert ohne Berücksichtigung des Rechts zu ermitteln.
Wird jedoch die Grundstücksqualität durch das Recht entscheidend geändert (wie Fortfall der Baulandqualität durch ein Aussichts- oder Leitungsrecht oder Entstehen von Baulandqualität durch ein Wegerecht), so ist bei der Ermittlung des Grundstückswertes unmittelbar von der durch das Recht geänderten Qualität auszugehen.
5.3.3.2 Der Wertvorteil, den das begünstigte Grundstück durch das Recht erfährt, bzw. die Wertminderung, die das belastete Grundstück erleidet, ist nach dem wirtschaftlichen Vorteil bzw. Nachteil zu bemessen, wobei auf objektive Gesichtspunkte abzustellen ist. Das gleiche gilt für personenbezogene Rechte (vgl. Nummer 5.3.2.1).
5.3.3.3 Bei befristeten Rechten und Belastungen ist der jährliche Vor- bzw. Nachteil auf die Restlaufzeit zu kapitalisieren, bei Rechten an Bauwerken jedoch längstens auf deren Restnutzungsdauer. Der Kapitalisierung sind die Zinssätze gemäß Nummer 3.5.5 zugrunde zu legen, soweit es sich nicht um reine Geldleistungen handelt.
Bei personenbezogenen Rechten auf Lebenszeit ist als Restlaufzeit regelmäßig die im Wertermittlungsstichtag maßgebende durchschnittliche Lebenserwartung anzusetzen (durchschnittliche Lebenserwartung s. Anlage 22).
5.3.3.4 Bei der Beurteilung von Wegerechten - Anlage 17 Beispiel 7 - ist insbesondere die jeweilige Änderung der Nutzungsmöglichkeit des begünstigten bzw. des belasteten Grundstücks zu berücksichtigen.
5.3.3.5 Bei der Beurteilung von Aussichtsrechten - Anlage 18 Beispiel 8 - ist neben den in Nummer 5.3.3.4 genannten Gesichtspunkten die damit eintretende Lageverbesserung unter Berücksichtigung der jeweiligen Art der Nutzung zu beachten. Diese ist, soweit möglich, durch Lagevergleiche zu ermitteln.
5.3.3.6 Leitungsrechte sind nach den Grundsätzen und Beispielen der Nummern 5.3.3.4 und 5.3.3.5 sinngemäß zu behandeln. Eine Wertminderung kann - insbesondere im Außenbereich - auch dann gegeben sein, wenn eine Ertragseinbuße nicht vorliegt. Feste Prozentsätze zum Ausgleich von Wertminderungen kommen allenfalls im Außenbereich in Betracht.
5.3.3.7 Beim Nießbrauch - Anlage 19 Beispiel 9 - ist, soweit vertraglich nicht anders vereinbart, zu berücksichtigen, daß der Berechtigte die Bewirtschaftungskosten sowie die zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf dem Grundstück ruhenden privatrechtlichen Lasten zu tragen hat, insbesondere die Zinsen der Hypotheken und Grundschulden sowie die aufgrund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen.
5.3.3.8 Beim Wohnrecht - Anlage 20 Beispiel 10 - sind die öffentlichen Lasten grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen. Der Berechtigte trägt die Instandhaltung der Wohnung (ohne Gemeinschaftsanlagen) sowie die ortsüblichen Umlagen. Schuldrechtlich vereinbarte Abweichungen vom Regelfall sind entsprechend zu berücksichtigen.
Der Zinssatz nach Nummer 3.5.5 trägt dem Inhalt des Wohnrechtes Rechnung.
5.3.3.9 Andere vorstehend nicht behandelte Rechte und Belastungen, welche die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks betreffen, können entsprechend behandelt werden.
5.3.3.10 Rechte und Belastungen, die mit der Nutzung des Grundstücks nicht im Zusammenhang stehen, haben regelmäBig auf den Verkehrswert keinen Einfluß.