Wertermittlungsrichtlinien - Vorbemerkung

1 Vorbemerkung

1.1 Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften

1.2 Verwendung der Vordrucke und abweichende Gutachtenerstattung

1.3 Definition des Verkehrswerts

1.4 Gegenstand der Wertermittlung

1.5 Grundlagen der Wertermittlung

1.5.1 Wertermittlungsstichtag

1.5.2 Zustand - Allgemeines

1.5.2.1 Entwicklungszustand von Grundstücken
1.5.2.2 Weitere Zustandsmerkmale

1.5.3 Allgemeine Wertverhältnisse

1.5.4 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

1.5.5 Wertermittlungsverfahren

1.5.5.1 Allgemeines
1.5.5.2 Vergleichswertverfahren
1.5.5.3 Ertragswertverfahren
1.5.5.4 Sachwertverfahren

Erster Teil

Allgemeine Richtlinien

1 Vorbemerkung

Diese Richtlinien sind die Fortschreibung der Richtlinien vom 31. Mai 1976, die notwendig geworden ist durch die Neufassung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209). Sie enthalten in Ergänzung dieser Verordnung Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten und bebauten Grundstücken. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. Die Richtlinien sind verbindlich, soweit ihre Anwendung angeordnet wird. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sind ergänzende bzw. abweichende Bestimmungen in den jeweils geltenden Fassungen im Rahmen ihres Geltungsbereichs zu beachten (vgl. z.B. Waldwertermittlungsrichtlinien 1991- WaldR 91- in der Fassung vom 25. Februar 1991) und Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft - LandR 78 - vom 28. Juli 1978. BAnz Nr. 181a vom 26. September l978). Die Richtlinien finden keine Anwendung bei der Wertbemessung von Betrieben und Betriebsteilen, wenn entscheidend auf den Umsatz abzustellen ist.

1.1 Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften

Als Grundlage für die Wertbemessung von Grundstücken sind folgende Gesetze und Vorschriften von besonderer Bedeutung:

Bundeshaushaltsordnung (BHO) vom 19. August 1969 (BGBl. I S. 1284) zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Juli 1990 (BGBl. I S. 1447).
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Anlage 1 Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1 des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 in Verbindung mit Artikel 1 des Gesetzes vom 23. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 885, 1122). Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) Art. 2 des Wohnungsbau-Erleichterungsgesetzes vom 17.5.1990 (BGBl. I S. 926).
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209).
Baunutzungsverordnung (BauNVO; in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Anlage I Kapitel XIV Abschnitt 11 Nr. 2 des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 in Verbindung mit Artikel I des Gesetzes vom 23. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 885, 1124).
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178).
Gesetz zu dem Vertrag vom 18. Mai 1990 über die Schaffung einer Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik vom 25. Juni 1990 (BGBl. I 1990 II S. 518).
Gesetz zu dem Vertrag vom 31. August 1990 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik über die Herstellung der Einheit Deutschlands - Einigungsvertragsgesetz - und der Vereinbarung vom 18. September 1990 und vom 23. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 885).
DIN 276 Kosten von Hochbauten - Ausgabe März 1954.
DIN 277 Umbauter Raum - Ausgabe November 1950.
DIN 283 Wohnungen, Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen - Ausgabe März 1951.

1.2 Verwendung der Vordrucke und abweichende Gutachtenerstattung

Die nachstehenden Ausführungen gehen von der Anwendung der in den Anlagen 1 und 2 beigefügten Vordrucke bzw. der dort niedergelegten Systematik aus. Soweit es im Einzelfall angezeigt ist, bei der Erstattung von Gutachten von einer Verwendung der Vordrucke abzusehen, sollen die sich aus der Anlage 24 ergebenden Grundsätze unter Berücksichtigung der WertV und der WertR beachtet werden. Dies betrifft insbesondere die Erstattung von Gutachten für besonders große Liegenschaften oder solchen, die für die Verkehrswertermittlung schwierige Verhältnisse aufweisen.

1.3 Definition des Verkehrswerts

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

1.4 Gegenstand der Wertermittlung

Nach § 2 WertV können Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie das Zubehör sein. Gegenstand der Wertermittlung können auch besondere Betriebseinrichtungen sein. Als Bestandteil eines Grundstücks sind besonders zu nennen: Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, seien sie privatrechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten, oder öffentlich-rechtlicher Art, wie Baulasten. Einzelne Bestandteile von Grundstücken können auch selbständig Gegenstand der Wertermittlung sein.

1.5 Grundlagen der Wertermittlung

1.5.1 Wertermittlungsstichtag

Nach § 3 Wert V sind zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag).
Auf diesen Wertermittlungsstichtag ist auch der Zustand des Grundstücks festzustellen, es sei denn, daß aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist. In diesen Fällen ist zu unterscheiden zwischen den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt einerseits und dem der Wertermittlung zugrunde liegenden Zustand des Grundstücks andererseits. Beide können auseinanderfallen und auf verschiedene Zeitpunkte zu beziehen sein (Vorwirkung der Enteignung). In Enteignungsfällen können mehrere Wertermittlungsstichtage in Betracht kommen. In den meisten Wertermittlungsfällen sind der Zustand des Grundstücks und die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt auf denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu beziehen.
Bei Wertermittlungen zur Feststellung von Enteignungsentschädigungen ist jedoch häufig vom Zustand des Grundstücks in einem zurückliegenden Zeitpunkt auszugehen, während die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag zugrunde zu legen sind. Beispielsweise kann das Grundstück durch Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche in einem Bebauungsplan ab dem Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen sind. Dann ist der Zustand unmittelbar vor diesem Zeitpunkt maßgebend.

1.5.2 Zustand - Allgemeines

Nach § 3 Abs. 2 WertV bestimmt sich der Zustand eines Grundstücks nach der Gesamtheit der den Verkehrswert beeinflussenden Umstände, insbesondere den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand, die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung, die Bodenbeschaffenheit, die Eigenschaft des Grundstücks und die Lagemerkmale (§§ 4 und 5 WertV) sowie die Wirtschafts- und Bevölkerungsstruktur und -dichte des Gebiets.

1.5.2.1 Entwicklungszustand von Grundstücken

Der Entwicklungszustand bezeichnet den planungsrechtlichen Zustand eines Grundstücks und ist bei bebauten und unbebauten Grundstücken gleichermaßen von Bedeutung. Nach § 4 WertV werden folgende Entwicklungszustände unterschieden und definiert:

Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,
1. von denen anzunehmen ist, daß sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden,
2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

1.5.2.2 Weitere Zustandsmerkmale

Neben dem Entwicklungszustand eines Grundstücks (§ 4 WertV) nennt § 5 WertV als weitere Zustandsmerkmale:
Art und Maß der baulichen Nutzung - diese ergeben sich in der Regel aus den für die städtebauliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgebenden Bebauungsplänen (§§ 30, 33 BauGB), aus § 34 und aus § 35 BauGB unter Berücksichtigung der sonstigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten, die beitrags- und abgabenrechtliche Situation des Grundstücks als Pflicht zur Entrichtung von öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben, die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Verwirklichungsrisiko). Diese richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Nutzung des Grundstücks, die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks wie Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, Bodenbeschaffenheit (Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen), Umwelteinflüsse, Zustand der baulichen Anlagen, Alter, Bauweise, Gestaltung, Größe, Ausstattung und Ertrag.
Lage des Grundstücks z.B. Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage.

1.5.3 Allgemeine Wertverhältnisse

Nach § 3 Abs. 3 WertV bestimmen sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort (Marktlage). Es handelt sich bei den allgemeinen Wertverhältnissen um eine Vielzahl von Umständen, die zum Teil ganz allgemein und überall vorliegen (z.B. Entwicklung des Zinsniveaus) oder nur örtlich anzutreffen sind sowie solche, die nur Grundstücksmärkte bestimmter Grundstücksarten betreffen.

1.5.4 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

Zur Wertermittlung dürfen nur Vergleichspreise und andere Daten, wie Grundstückserträge, herangezogen werden, wenn diese nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt worden sind. Stammen die Vergleichsdaten aus Auskünften nach § 195 Abs. 3 BauGB oder Veröffentlichungen von Gutachterausschüssen, so kann in der Regel davon ausgegangen werden, daß diese Daten von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen nicht beeinflußt sind oder nach § 6 Abs. 1 Satz 2 WertV bereinigt worden sind.

1.5.5 Wertermittlungsverfahren

1.5.5.1 Allgemeines

Der Verkehrswert ist nach § 7 Abs. 1 WertV mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Die genannten Verfahren führen häufig noch nicht zum Verkehrswert. Deshalb ist die Wertermittlung mit der Ermittlung eines Werts, z.B. des Ertragswerts oder des Sachwerts, als Ergebnis des angewandten Verfahrens nicht abgeschlossen. Vielmehr ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis oder den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Liegen aus mehreren angewandten Verfahren verschiedene Ergebnisse vor, so sind diese nach § 7 WertV bei der Bemessung des Verkehrswerts entsprechend ihrer Aussagefähigkeit unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zugrunde zu legen.

1.5.5.2 Vergleichswertverfahren

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens (§§ 13 und 14 WertV) findet die Grundstücksmarktlage vor allem durch die herangezogenen Vergleichspreise Eingang in die Wertermittlung. Des weiteren müssen auch die zur Berücksichtigung von Abweichungen im Sinne von § 14 WertV anzubringende Zu- oder Abschläge durch die Lage auf dem Grundstücksmarkt begründet sein.

1.5.5.3 Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens (§§ 15 ff WertV) findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, daß die Ertragsverhältnisse (§ 16 WertV), der Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV), die Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände (§ 19 WertV) in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden. Weil diese Größen bei sachgerechter Anwendung des Ertragswertverfahrens aus den grundstücksbezogenen Daten vergleichbarer Grundstücke, d.h. also "marktorientiert", in die Wertermittlung eingeführt werden müssen, ist auch dieses Verfahren als ein vergleichendes Verfahren zu bezeichnen.

1.5.5.4 Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 ff WertV) sind insbesondere die Herstellungskosten (§ 22 WertV), die Wertminderung wegen Alters (§ 23 WertV) sowie Baumängel und Bauschäden (§ 24 WertV) unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln.