Mieterhöhung bei Modernisierung

Mieterhöhung bei Modernisierung
Hat ein Vermieter bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, so kann er die jährliche Miete um elf Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Eine solche Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Vermieter die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen konkret bezeichnet, die dafür jeweils angefallenen Kosten aufführt und den Schlüssel für die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angibt und erläutert (LG Potsdam 11 S 190/99 WM 2000, 553). Auf diese Nachweispflicht des Vermieters weist Jörg Hofmann von der Quelle Bausparkasse hin. Dabei sind grundsätzlich die Kosten für jede Wohnung gesondert zu ermitteln. Ist das nicht möglich, sind die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Maßstab ist dann das Verhältnis der Fläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Hauses. Mieter sollen hierbei darauf achten, dass alle Kostenanteile, die nur für bloße Instandhaltung oder Instandsetzung anfallen, sowie alle Beträge, die durch Leistungen Dritter oder durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind, bei der Berechnung abgezogen werden müssen. Fehlt der genaue Nachweis der Kosten und der Wertsteigerung, kann der Mieter die Erhöhung ablehnen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Beispiel: Geht ihm die Erhöhungserklärung am 20. März zu, so ist die erhöhte Miete ab Juni zu zahlen. „Hatte aber der Vermieter die voraussichtliche Miethöhe in der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt oder überschreitet der tatsächliche Erhöhungsbetrag den angegebenen um mehr als zehn Prozent, verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate,“ so Jörg Hofmann. Im genannten Beispiel wäre die neue Miete dann erst ab Dezember fällig. Eine berechtigte Mieterhöhung kann ein Mieter nur verhindern, indem er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen. Das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.
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