Tipps zur jährlichen Heizkosten/Nebenkosten - Abrechnung

Die jährliche Abrechnung der Heizkosten gibt häufig Anlass zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Grundsätzlich dürfen hier nur diejenigen Kosten der zentralen Heizungsanlage enthalten sein, die in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung aufgeführt sind. Darauf weist Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse hin. Darunter fallen: Verbrauchte Brennstoffe, Betriebsstrom, Bedienung, Pflege und Überwachung der Anlage, Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft sowie die Einstellung durch einen Fachmann, Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, Schornsteinfegerkosten und Emissionsschutzmessungen, Mietkosten der Verbrauchsmesser, die Kosten des Ablesens und der Erstellung der Heizkostenabrechnung durch den Wärmemessdienst. Bei einer Ölheizung darf ein Vermieter nur das tatsächlich verbrauchte Öl berechnen. Was am Ende des Abrechnungszeitraums noch im Tank ist, muss er abziehen. Positionen wie Reparaturen oder Versicherungen der Heizungsanlage sowie der Arbeitsaufwand, den der Vermieter selbst mit der Heizkostenabrechnung hat, zählen nicht zu den Betriebskosten.

Die vom Gesetzgeber geschaffene Heizkostenverordnung sieht einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Kostenanteil vor. Mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten sind nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen. Der Rest wird nach einem festen Maßstab, gebräuchlich ist die Wohnfläche, bemessen. Alle Heizkörper müssen daher auch mit einem Messgerät ausgerüstet sein.

Die Verordnung gilt für alle Arten von Mietverträgen und ist für die Vermietung von Wohnraum zwingendes Recht, und zwar immer dann, wenn mindestens zwei Mieter von einer zentralen Anlage beheizt werden. "Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung haben grundsätzlich vor etwaigen Mietvertragsformulierungen Vorrang," betont Dehm. So ist es generell nicht zulässig, dass a) die Heizkosten bereits in der Miete mit enthalten sind und b) eine monatliche Pauschale für die Heizung gezahlt wird, über die dann nicht mehr speziell abgerechnet wird.

In diesen Ausnahmefällen ist die Heizkostenverordnung nicht bindend:

Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt.
Bei Alters- und Pflegeheimen sowie Studenten- und Lehrlingsheimen.
Eine Verbrauchserfassung ist technisch nicht möglich oder sie ist unwirtschaftlich.
Ein Mieter kann seinen Wärmeverbrauch nicht selbst beeinflussen. Es gibt noch alte Heizungsanlagen, die alle Mieträume durch ein Rohr beheizen. Dreht der erste Mieter ab, haben auch alle anderen keine Wärme mehr. Gilt nur bei Wohnraum bezugsfertig vor dem 1.7.1981.
Bei besonders energiesparenden Heizsystemen, wie etwa Solaranlagen.