Irgendwann in grauer Vorzeit wurde das Baugesetzbuch erlassen, in dem auch
geregelt ist, daß Gutachterausschüsse zu bilden sind, die Bodenrichtwerte
ermitteln. Was ist ein Bodenrichtwert? Das ist ein Wert, der sich aus den
Grundstückspreisen errechnet, die binnen eines Jahres in bestimmten, auf
einer Bodenrichtwertkarte eingezeichneten Wohn- und Baugebieten erzielt
worden sind. Und damit das auch nun alles schön richtig gemacht wird, wurde
auch gleich noch eine Wertermittlungsverordnung als Gesetzeswerk entwickelt.
Die Bodenrichtwerte sollen nach bebautem und baureifem Land getrennt
ermittelt werden, was insofern schon eine Farce ist, als es in vielen
großstädtischen Bezirken gar kein Bauland mehr gibt. In solchen Fällen darf
der Gutachterausschuß den Wert aus Preisen errechnen, die in vergleichbaren
Bezirken erzielt worden sind. Er kann aber gänzlich darauf verzichten. Was
aber bewirken denn nun die Bodenrichtwerte? Sie bewirken zunächst einmal,
daß tausende Behördenbedienstete beschäftigt sind. Dann sollen sie auch
Einfluß auf die städtischen Grundsteuern haben, was aber auch wieder eine
Farce ist, denn die Höhe der Grundsteuern wird vom Stadtparlament
festgelegt, das in seinen Entscheidungen frei ist. Und dann sollen sie
noch für die steuerliche Bewertung von Grundstücken im Erbfall herangezogen
werden, wobei gerade die Vererbung von Grund und Boden und die dafür zu
zahlenden Steuern derzeit (04/2203) in der parlamentarischen Diskussion
sind.
Der Gutachterausschuss und seine ehrenamtlichen Gutachter
Da nun einmal im Baugesetzbuch steht, daß Gutachterausschüsse einzurichten
sind, sind einige tausend solcher Gremien tätig. Diese haben den
gesetzlichen Auftrag, die Kaufpreise zu sammeln "und für jedes
Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter
Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes...zu
ermitteln." Den Vorsitz in diesem Ausschuss führt ein "Bediensteter" des
Vermessungs- und Katasteramtes, als ehrenamtliche Gutachter sind "in der
Grundstückswirtschaft erfahrene Personen" tätig. Neben dem Vorsitzenden
des Ausschusses müssen mindestens noch drei weitere dieser "erfahrenen
Personen" im Ausschuss sitzen. Dazu zählen Architekten und Bauingenieure,
Makler, Gutachter aus dem Bauwesen, Kaufleute aus der Wohnungswirtschaft
und natürlich Landwirte, denn diese sind ja nun die größten Grundbesitzer
und naturgemäß darauf bedacht, daß ihre Feuchtwiesen bald zu
Bauerwartungsland und dann zu Bauland mutieren bei möglichst hohen
Bodenrichtwerten. Der Fairness halber muß aber gesagt werden, daß auch
Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen erhoben werden -
jedenfalls in den Gemeinden, in denen es noch Landwirtschaft gibt.
Bodenrichtwerte - frei zugänglich oder gebührenpflichtig?
In § 196 Abs. 3 des Baugesetzbuches steht schwarz auf weiß: "Die
(von den Gutachterausschüssen ermittelten) Bodenrichtwerte sind zu
veröffentlichen und dem Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der
Geschäftsstelle Auskunft über den Bodenrichtwert erhalten."
Im Gesetz steht nichts darüber, daß diese Auskunft gebührenpflichtig ist.
Da Gemeinden und Städte aber durch die Bank hoch verschuldet sind,
versuchen sie, Gebühren zu erheben, wo sie nur können. Aber nicht alle
Städte. Zu den lobenswerten Ausnahmen gehört z.B. die Stadt Herzogenaurach,
die die Bodenrichtwerte für die einzelnen Stadtteile einfach ins Internet
gesetzt hat. Da erfährt man nun, daß für Niederndorf der Quadratmeterpreis
für Wohnbebauung mit 255 € anzusetzen ist, für Höfen aber nur mit 60 € -
woraus zu folgern ist: Wer will schon nach Höfen? Muß ja nicht die beste
Wohnlage sein. Ähnlich bürgerfreundlich ist z. B. auch die Gemeinde
Rosengarten bei Schwäbisch Hall, die die Bodenrichtwerte im Internet schön
tabellarisch danach aufgliedert, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans oder innerhalb eines "im Zusammenhang bebauten Ortsteils"
liegt oder ob es sich dabei um Bauerwartungsland handelt. Nachzulesen sind
auch die Mietwerte, die dort in Neubauten und gut renovierten Altbauten
zwischen 3,60 und 5,10 € liegen. Nun ja, Rosengarten ist eben nicht München...
Und wie verhält sich der große Rest? Die Gemeinden und Städte versuchen
zunächst, dem Bürger eine schriftliche Auskunft zu erteilen. Die kostet in
Velbert bei Wuppertal 25 € - ganz schön happig nur dafür, eine Tabelle
abzulesen. Will man die Bodenrichtwertkarte kaufen, auf die die
Katasterämter alle ein Urheberrecht geltend machen, ist man schon bei
138 € angelangt. Für einen Auszug aus der Karte wären 25 € fällig. Die
Preise für solche Dienstleistungen können in anderen Städten und Gemeinden
höher oder niedriger sein.
Telefonische Auskünfte jedoch, die einen bestimmten Stadtteil betreffen,
werden kostenlos erteilt. Und wenn sich die Gemeinde- oder Stadtverwaltung
stur stellt, versuchen Sie es beim Finanzamt, das qua Gesetz ja auch im
Besitz der Bodenrichtwerte sein muß.
Gemeinden kontra Gutachter, wenn es um Verkehrswertgutachten geht
Nun sind aber Bodenrichtwerte eine sehr vage Angelegenheit. Nur wenige
Städte verkaufen aus ihrem Besitz Bauland zum Bodenrichtwert. Die Preise
orientieren sich da eher nach dem Verkehrswert - und der ist fast immer
wesentlich höher, als der Bodenrichtwert. Die Zahl der Gutachter, ob sie
nun "freie" oder öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter sind, geht
in die tausende, wenn es um die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken geht. Die Konkurrenz unter den Gutachtern ist also groß, wenn
es um Verkehrswertgutachten geht. Gutachter, jedenfalls einige aus dieser
Berufsgruppe, sitzen auch ehrenamtlich in den Gutachterausschüssen zur
Ermittlung der Bodenrichtwerte. Hier müssen sie dann feststellen, daß die
Vermessungs- und Katasterämter, bei denen in der Regel die Geschäftsstellen
der Gutachterausschüsse untergebracht sind, sich selbst emsig darum
bemühen, Verkehrswertgutachten zu erstellen. Die Gebühren sind
uneinheitlich. Bei der Stadt Velbert im Rheinland ist eine Grundgebühr
von 700 € zu zahlen plus 2 % des Wertes bei Objekten bis 770.000 € oder
1 % des Wertes bei Objekten über 770.000 €, worauf im letzteren Fall noch
ein Aufschlag von weiteren 770 € hinzukommt (Stand 04/2003). Daß sich die
Gutachter über die kommunalen Mitbewerber nicht gerade freuen, ist
verständlich. Und verständlich ist auch, daß Gutachter bei
Verkehrswertgutachten über ein- und dasselbe Objekt zu ganz
unterschiedlichen Wertangaben kommen können. Womit der Streit bei
Erbauseinandersetzungen vorprogrammiert sein dürfte.
Viele fragen: Was soll der ganze Zauber?
Ist ein Gesetz erst einmal da und haben sich hinter diesem Gesetz
behördliche Institutionen angesiedelt, kriegt man es so schnell nicht mehr
weg. Die Bodenrichtwerte könnten, wenn man sie aus welchen Gründen auch
immer haben will, ganz einfach über ein kleines Statistikprogramm im
Internet ermitttelt werden, in das die Notare die Verkaufspreise eintragen.
Da auch der Grundstücks- und Immobilienmarkt ein freier Markt ist, pfeift
der Verkäufer in aller Regel auf Bodenrichtwerte und fordert, was nach den
Regeln des Kapitalismus als Optimum möglich ist. Völlig absurd sind die
Bodenrichtwerte schon deshalb, weil es auch in einem lt.
Bodenrichtwertkarte einheitlichen Baugebiet zu erheblichen
Preisunterschieden kommen kann. Für das Eckgrundstück an einer Sackgasse,
auf das die Mieter eines gegenüberliegenden Mehrfamilienhauses schauen,
wird ein wesentlich niedrigerer Preis bezahlt, als für das Grundstück am
Ende der Sackgasse, das sich an ein Wäldchen oder einen Teich anschließt.
So fragt denn auch die Redaktion dieses Internetdienstes: Was soll der
ganze Zauber?
|
